Оформление купли продажи квартиры: пошаговая инструкция

В этой статье постарались полностью описать тему: "Оформление купли продажи квартиры: пошаговая инструкция" и прокомментировать ее для неопытных людей. Если у вас по мере прочтения возникнут вопросы обратитесь к консультанту.

Рынок вторичного жилья предлагает квартиры, оформленные в собственность. Покупатель приобретает жилое помещение, с определёнными характеристиками и параметрами.

При сделке обязательна проверка качества объекта, а также правоспособность документов владельца и готовность к его отчуждению, что определяется как юридическая чистота сделки. Разберемся, как оформляется покупка вторичных квартир.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 653-64-25. Это быстро и бесплатно!

Купить жильё на вторичном рынке – значит приобрести жилье у реального хозяина, который уже какое-то время владел ей. У таких квартир может быть как один владелец, так и целая цепочка собственников. Чем больше людей владело недвижимостью, тем больше рисков несет в себе покупка «вторички».

Некоторые люди хотят купить только новое жилье, но есть и такие, кому важно приобрести недвижимость в проверенном доме определенного года застройки, или в конкретном районе у настоящего хозяина. Рассмотрим особенности покупки жилья на вторичном рынке.

Риски покупателя

Основной риск покупателя такой недвижимости – это отмена сделки и возврат имущества продавцу. И если квартиру вернуть назад реально, то деньги могут быть потрачены. Тогда взыскивать их придется в течение нескольких лет.

Чтобы сделать риски минимальными, покупателю следует:

  1. Проявить бдительность при выборе квартиры, чтобы не приобрести жилье с обременениями или притязаниями третьих лиц.
  2. Включить в договор купли-продажи условия, защищающие интересы продавца.

Порядок

При выборе на вторичном рынке нужно учитывать не только внешний вид жилья, расположение дома и удобство района, но и «чистоту» объекта.

[1]

Убедиться в том, что вы покупаете не «кота в мешке», а реальное жилье, помогут следующие действия:

  1. Проведите подробный опрос продавца. Задать нужно как минимум следующие вопросы:
  • почему он решил продавать;
  • кто в ней жил до продажи;
  • есть ли зарегистрированные жители;
  • когда и на каком основании продавец приобрел жилье;
  • состоит ли продавец в браке и есть ли у него дети;
  • сколько собственников, есть ли среди них дети;
  • нет ли обременений в виде арестов или ипотек;
  • нет ли недовольных наследников и законных пользователей.

Похожие вопросы можно задать соседям, если есть такая возможность.

  1. Попросите у продавца документ-основание, по которому он приобрел недвижимость. Если это ДКП с ипотекой, нужно убедиться, что ипотека погашена и претензий у банка нет. Если обычный ДКП – что квартира полностью оплачена и не состоит в залоге у предыдущего продавца. Документ о приватизации автоматически создает множество собственников на стороне продавца, среди которых могут быть дети. Если свидетельство о праве на наследство, нужно учесть возможное существование иных наследников.
  2. Закажите из ЕГРН расширенную выписку на жилье. Из нее вы узнаете, сколько собственников, нет ли обременений и другую ценную информацию.
  3. Если за продавца действует представитель, доверенность должна быть нотариальной. Действительность доверенности можно проверить на сайте.
  4. Обязательно проверьте с помощью технического паспорта, проведены ли работы по перепланировке или переустройству. Если в техпаспорте показана ванна, а стоит душевая кабина – это может быть перепланировкой.

[2]

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 — Москва

8 (812) 309-74-28 — СПб

Вопросы к продавцу и документы

Если продавец состоит в браке, обязательно возьмите согласие супруга на продажу. Выяснить, что недвижимость приобретена именно в период брака, поможет простое сопоставление дат. Сравните дату бракосочетания (указана в штампе в паспорте или на свидетельстве о браке), дату приобретения недвижимости и дату государственной регистрации.

  1. Если дата бракосочетания ранее даты покупки и регистрации собственности – согласие брать обязательно.
  2. Если дата покупки и регистрации раньше даты заключения брака – согласие не нужно, поскольку жильё является личной собственностью продавца.
  3. Если продавец сначала оформил договор купли продажи, потом женился, а после этого зарегистрировал собственность – лучше возьмите у супруги согласие, чтобы подстраховаться.

Согласие оформляется нотариально. Отсутствие согласие грозит отменой сделки по иску недовольного супруга.

Если собственников несколько, у всех них есть право преимущественной покупки квартиры. Это значит, что продавец должен их уведомить о продаже. Уведомление составляется письменно, а при регистрации права собственности в Росреестр предоставляются доказательства отправки таких уведомлений. Отказы собственников оформляются нотариально. Молчание собственника в ответ на уведомление грозит иском о переводе прав покупателя на недовольного собственника.

Если продается доля, или целая квартира, но собственников несколько, договор обязательно удостоверяется нотариально. Несоблюдение этого требования влечет признание сделки недействительной в суде.

Если собственник– несовершеннолетний, то нужно соблюсти два условия. Во-первых, орган опеки и попечительства должен дать согласие на продажу. Во-вторых, сделка должна быть удостоверена нотариально. Несоблюдение этих условий влечет отмену сделки по иску заинтересованных лиц.

Если квартира получена по наследству, сравните дату получения наследства и дату ее продажи. Если прошло уже как минимум три года, то риск оспаривания вашей сделки недовольными наследниками стремится к нулю. Если же продавец продает жилье сразу же после вступления в наследство, нужно проявить большую бдительность.

Читайте так же:  Защита прав работников

Порядок оформления договора

Оформление купли продажи квартиры: пошаговая инструкция 50

Договор купли-продажи оформляется в письменном виде. Нотариальная форма договора обязательна только если квартира:
  • находится в долевой собственности,
  • принадлежит несовершеннолетнему.

В иных случаях обращаться к нотариусу не нужно, но если стороны желают, то могут удостоверить любой другой ДКП. В любом случае нотариальная форма значительно снижает риски покупателя.

Чтобы оформить договор купли-продажи, можно обратиться к юристу по недвижимости или риелтору, а можно и составить его самостоятельно. В договоре указываются:

  1. Дата и наименование населенного пункта, где был заключен договор.
  2. Имена продавца и покупателя, паспортные данные, адреса регистрации.
  3. Подробное описание квартиры с указанием адреса, квадратуры, количества комнат, площади. Дополнительно указывается кадастровый (условный) номер.
  4. Цена недвижимости, порядок оплаты (сразу или в рассрочку, наличными или безналом, с использованием банковской ячейки / аккредитива / эскроу).
  5. Обязательства продавца. Продавец передает недвижимость по передаточному документу или без оформления такового. Если договор не содержит прямого условия, передаточный акт обязателен.
  6. Гарантии продавца. Важнейшим моментом здесь является обязанность передать квартиру свободной от прав третьих лиц. Прописать это в договоре можно так:

«Продавец гарантирует, что до заключения настоящего договора отчуждаемая квартира никому не продана, не заложена, в споре, под арестом (запрещением) не состоит, правами третьих лиц не обременена, в доверительное управление, в аренду, коммерческий найм, в качестве вклада в уставной капитал не передана, право собственности Продавца на указанную квартиру никем не оспаривается.

Продавец гарантирует отсутствие притязаний в отношении отчуждаемой квартиры третьих лиц, в том числе иных наследников (по закону или по завещанию), пользователей по завещательному отказу. Продавец подтверждает, что у третьих лиц в отношении отчуждаемой квартиры не имеется прав пользования, в том числе на основании завещательного отказа, и на момент подписания настоящего договора в указанной квартире никто не зарегистрирован»

  1. Обязательство покупателя оплатить квартиру в определенный срок определенным образом.
  2. Условие о том, находится ли квартира в залоге у продавца до полной оплаты. Если жильё продается с отсрочкой платежа, в том числе и в случае оплаты по жилищному сертификату, договором может быть установлено условие о залоге. Покупателю оно невыгодно, ведь после оплаты придется вновь встречаться с продавцом, чтобы он подал заявление о снятии залога в Росреестр. Чтобы залог не возник, нужно прописать в договоре следующее:

«Залог по смыслу ст. 488 ГК РФ не возникает. С момента передачи квартиры и до полной ее оплаты квартира не признается находящейся в залоге у Продавца для обеспечения исполнения Покупателем обязанности по оплате»

  1. Штрафные санкции для сторон за неисполнение договора. Например, за неоплату договора покупателю может быть вменена обязанность уплатить неустойку в размере 0,1% от суммы договора. Чтобы покупателю обезопасить себя, можно включить в договор следующее условие:

«Стороны настоящего договора, руководствуясь статьями 421, 461 ГК РФ, пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего договора недействительным или расторжения настоящего договора по обстоятельствам, возникшим по вине Продавца, или вследствие нарушения прав третьих лиц (со стороны Продавца), которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, и изъятия указанной квартиры у Покупателя, Продавец обязуется приобрести на имя Покупателя равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории в том же районе населенного пункта, или в противном случае предоставить Покупателю денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры, исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке на момент расторжения договора, а также возместить Покупателю все понесенные им убытки, связанные с приобретением настоящей квартиры. При этом квартира не может быть изъята у Покупателя до полного возмещения убытков.»

  1. Важный момент в договоре – условие о последствиях расторжения договора. Законом предусмотрено, что если ДКП расторгается, продавец не может требовать квартиру назад. Но если договором прямо предусмотрено, что покупатель обязан вернуть объект продавцу, то применяется правило из договора.

Согласованный сторонами договор распечатывается в трех экземплярах и собственноручно подписывается продавцом и покупателем. Каждое юридическое действие после подписания договора нужно оформлять отдельным документом.

Документы

Квартира передается от продавца к покупателю по передаточному документу. Чаще всего это передаточный акт (акт приема-передачи). В акте указывается техническое состояние помещения на момент передачи:
  • перепланировки;
  • состояние сантехники, электрики, газового оборудования;
  • состояние стен, полов, потолков;
  • состояние окон и дверей;
  • необходим ли капитальный ремонт;
  • если у сторон претензии.

Обязательно сохраняйте платежные документы:

  • расписка о приеме наличных денег;
  • соглашение с нотариусом об использовании депозита;
  • соглашение об эскроу;
  • соглашение об аккредитиве и распоряжение о перечислении средств;
  • договор банковской ячейки;
  • выписка о переводе средств (если оплата безналом

Долг за капремонт следует за квартирой, чтобы не столкнуться с большими долгами после, попросите справку об отсутствии задолженности по капитальному ремонту.Можно просить такой же документ по коммунальным платежам, но долг следует за физлицом, на вас не перейдёт.

Если не хотите заниматься выпиской старых жильцов, требуйте, чтобы продавец выписал всех сам, а в качестве подтверждения предоставил справку о зарегистрированных лицах.

Дополнительно могут понадобиться, в зависимости от ситуации:

  • согласие супруга;
  • разрешение органа опеки;
  • отказы сособственников от покупки и уведомления.

Все эти документы нужно принести в подлинниках и копиях в Росреестр на регистрацию.

Читайте так же:  Выплаты работнику при увольнении в связи с сокращением штата

Регистрация права собственности

Оформление купли продажи квартиры: пошаговая инструкция 15

Только после регистрации права собственности покупатель становится полноправным владельцем недвижимости – может ее покупать, продавать, дарить, завещать.
Регистрация не занимает много времени. Всего 3-5 рабочих дней, и можно получать договор с отметкой Росрееста о регистрации.

Зарегистрировать право можно на основании договора и всего пакета документов по сделке через:

  • непосредственно офис Росреестра;
  • офис МФЦ, который поддерживает такую услугу;
  • нотариальную контору за дополнительную плату.

Вне зависимости от того, куда подать документы, регистрация приобретет юридическую силу с момента внесения записи в ЕГРН.

По результатам регистрации выдается договор с отметкой о регистрации, передаточный акт и выписка из ЕГРН со сведениями о новом собственнике.
Советы
  1. При оформлении договора купли-продажи не соглашайтесь прописывать в нем заниженную цену недвижимости. Это выгодно только продавцу.
  2. Если есть сомнения в чистоте сделки – доверьтесь нотариусу. Удостоверяя сделку, нотариус проверит, что ничьи права не нарушены. В случае ошибки вы сможете взыскать убытки с нотариуса.
  3. Залог до полной оплаты – гарантия оплаты в срок. Негативных правовых последствий при условии своевременной оплаты он не несет.
  4. Не покупайте квартиру до тех пор, пока продавец не снимет с учета всех прописанных.

Порядок купли-продажи состоит из нескольких последовательных процедур, выполнять которые нужно предельно внимательно, не упуская из вида ни одной детали. Как совершается сделка купли-продажи квартиры?

Независимо от того, кто вы — покупатель или продавец, вам необходимо подготовить пакет документов. Позаботьтесь об этом заранее и просчитайте свои действия наперед. В статье мы подробно рассмотрим все этапы сделки купли-продажи — какие документы нужны, как и где заключается договор купли-продажи квартиры.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 450-39-61. Это быстро и бесплатно!

Что такое купля-продажи квартиры

Договор представляет собой письменное соглашение, по которому продавец передает покупателю квартиру, а последний в свою очередь передает продавцу деньги за нее. Процедура сделки купли-продажи квартиры имеет строгую последовательность.

Оформление купли продажи квартиры: пошаговая инструкция 162

Сделка считается совершенной с момента подписания. Также к договору обязательно нужно составить акт приема-передачи. Он подтверждает факт, что продавец передал квартиру покупателю.

Заключенное соглашение одновременно служит основанием для регистрации договора в органах Росреестра. На каждом экземпляре должны стоять его отметки штамп регистратора и федеральная печать.

Рассматриваемая сделка имеет ряд особенностей. Например, вы вправе снизить сумму налога на доходы от продажи объекта недвижимости за счет налогового вычета.

Он предоставляется на основании декларации и заявления. Также если вы состоите в браке, то супруг(-а) не в праве претендовать на жилплощадь, полученную вами по договору дарения.

Плюсы соглашения заключаются в следующем:

  • возможность заключить договор между родственниками и близкими друзьями;
  • в договоре можно указать дополнительные условия;
  • оспорить подписанный договор непросто.

Документы для купли-продажи квартиры

Как проходит сделка купли-продажи квартиры? Это длительное и сложное мероприятие начинается со сбора пакета документов.

Подробно опишем необходимые бумаги. Вся документация условно делится три категории:

  1. Правоустанавливающая.
  2. Правоподтверждающая.
  3. Документы, подтверждающие личность продавца и покупателя.

Оформление купли продажи квартиры: пошаговая инструкция 184

В обязательный перечень документов входят:
  1. Паспорт (оригинал и его копия). Если продавцом выступает несовершеннолетнее лицо, понадобится свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей.
  2. Сам договор. Заранее подготовьте три экземпляра: два уйдут сторонам, один — в регистрирующий орган. Соглашение подготавливается в письменной форме. Также подготовьте акты приема-передачи по числу договоров.
  3. Свидетельство о регистрации брака и согласие супруга(-и) на совершение сделки. Требует нотариального удостоверения. Если есть брачный договор, то предоставляется его нотариально заверенная копия. Если вы получаете квартиру по договору дарения или по завещанию, согласие супруга не требуется.
  4. Квитанция об оплате государственной пошлины. В ней обязательно должны быть указаны реквизиты: номер чека, дата, наименования банка. Предоставляются копия и оригинал. В среднем размер пошлины равен 2000 рублей.
  5. Заявление о государственной регистрации права. Составляется отдельно от каждой стороны соглашения.
  6. Нотариальная доверенность. Подать документы на регистрацию могут не только продавец и покупатель, но и любое лицо, имеющее доверенность от сторон. В ней указываются точные полномочия доверенного. В практике распространены случаи, когда одно лицо сдает бумаги как от покупателя, так и от продавца.

Читайте также:

Как правильно самостоятельно продать квартиру: пошаговая инструкция.

Как продать комнату в коммунальной квартире.

Этапы покупки квартиры

В чем заключается процесс продажи квартиры и что для этого нужно? Для начала выберите способ покупки: самостоятельно или через агента по недвижимости. И тот и другой метод имеет множество плюсов и минусов.

Оформление купли продажи квартиры: пошаговая инструкция 121

Если вам оказывает помощь риелтор, вы сэкономите время и силы на оформлении документов, выборе подходящего варианта, изучении рынка недвижимости.
Специалист сделает львиную часть работы за вас. Однако не забывайте, что при этом вам придется платить ему вознаграждение. Единого тарифа не установлено, в среднем риелтору полагается от 1 до 4 % от общей стоимости покупки.
Если же вы решили купить квартиру самостоятельно, вам придется изучить массу информации на эту тему — читать газеты и журналы, консультироваться у друзей, искать данные в сети.

Вы будете просматривать десятки вариантов квартир в день и думать, подходит ли вам такое жилье или нет. Но при самостоятельной покупке есть плюс — вы сэкономите деньги.

Важно. Процедура покупки может занять 1–2 месяца, а может затянуться на полгода. Все зависит от того, насколько срочно вам нужно вложить деньги в недвижимость.

В назначенный день свяжитесь с продавцом повторно и подтвердите встречу.

Читайте так же:  Требуют долг десятилетней давности

На что нужно обращать внимание в первую очередь:

  1. Удаленность от центра и транспортная доступность. Если вы ежедневно пользуетесь общественным транспортном, уделите этому пункту особое внимание. Особенно если речь идет о новостроящихся кварталах.
  2. Подъезд — по нему создаётся общее впечатление о доме и соседях, а также о деятельности управляющей компании.
  3. На каком этаже находится квартира. Если на верхних, убедитесь, что нет потеков с крыши, если на первом — проверьте, нет ли повышенной сырости.
  4. Расположение на этаже. Если квартира угловая, поинтересуйтесь, холодно ли в ней в холодное время года.
  5. Ремонт. Иногда на первый взгляд может показаться, что в квартире хороший ремонт. Однако при более детальном изучении наружу всплывают различные неприятности: дешевые материалы, некачественная работа. Поинтересуйтесь, когда именно проводились работы.

Если жилье вам понравилось, начинайте переговоры с продавцом. Если вы заметили недостатки в квартире,попытайтесь уменьшить цену на 10–15%. Если продавец готов снизить цену на 20% и более, насторожитесь. Попытайтесь выяснить причину такой «щедрости».

Оформление купли продажи квартиры: пошаговая инструкция 37

Далее следует внести задаток. Он гарантирует серьезность намерений как с вашей стороны, так и со стороны продавца. Также необходимо проверить документы на квартиру. Обратите внимание на следующие моменты:
  1. Подлинность документов. Верьте только информации с оригиналов документов или с нотариально удостоверенных копий.
  2. Отсутствие обременений на жилье. Убедитесь, что квартира не находится в залоге, что на неё нет наследников или что она свободна от прав третьих лиц.
  3. С помощью домовой книги проверьте факт отсутствия прописанных лиц в квартире.
  4. Если владельцев несколько, получите документальное подтверждение согласия каждого.

Регистрация купли-продажи. Это обязательная процедура, без нее сделка будет считаться недействительной. Срок регистрации занимает до 30 дней. После того как вы зарегистрировали право собственности, происходит оплата квартиры и передача ключей собственника.

Как происходит сделка купли-продажи квартиры

Рассмотрим подробно, как происходит сделка на практике.

Через ячейку

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Условия сделок с участием банковской ячейки идеально подходят для сделок с недвижимостью. Ячейка в банке представляет собой маленький сейф в хранилище. Организация не контролирует, что именно гражданин хранит в ячейке, она контролирует доступ к сейфу и обеспечивает его охрану.

При передаче денег обеспечивается полная конфиденциальность. Как правило, арендатором ячейки выступает покупатель недвижимости. Забрать эти деньги продавец сможет только после выполнения особых условий. Например, после регистрации права собственности.

По ипотеке

Для оформления займа вам нужно собрать необходимый пакет документов и отнести его в банк. Далее следует выбрать квартиру. Она должна соответствовать техническим нормам и санитарным правилам. После того как банк одобрит вашу заявку, вы получаете денежные средства, которые должны потратить строго по назначению.

Будьте внимательны, на квартиру не должны быть наложены обременения. Продавец получает заслуженные деньги за квартиру, а покупатель на протяжении установленного ипотечного срока (как правило, он составляет 15–20 лет) выплачивает ежемесячные платежи.

Через агентство

Оформление купли продажи квартиры: пошаговая инструкция 75

Риелторское агентство — отличный инструмент для совершения купли-продажи недвижимости. Каждая из сторон вправе обратиться за помощью к риелтору.

Специалист проанализирует рынок недвижимости и найдет удачный вариант именно для вас. Также он проконсультирует вас и ответит на все необходимые вопросы, поможет собрать нужные документы и проведет переговоры со встречной стороной.

За совершение всех этих действия агентству положено вознаграждение. Как правило, это 2–4% от общей суммы продажи объекта, хотя в каждой ситуации цифры могут различаться.

При выборе агентства обратите внимание на его репутацию — изучите отзывы и комментарии об организации.

С материнским капиталом

Закон позволяет с помощью маткапитала улучшить жилищные условия семьи. Для этого вы должны быть обладателем сертификата — именного документа государственного образца с уникальным номером.

Если сделка реализуется с привлечением таких средств, номер сертификата всегда указывается в договоре.

Если вы уже выбрали квартиру, то после заключения соглашения на куплю-продажу необходимо обратиться в территориальный орган Пенсионного фонда РФ с заявлением. В нем вы указываете цель, на которую деньги будут потрачены. Также к заявлению вы прилагаете все необходимые документы.

По переуступке

Схема сделки купли-продажи квартиры с помощью переуступки выглядит следующим образом. С ее помощью новый покупатель, совершая выплаты по договору переуступки, приобретает права и обязанности по договору с застройщиком.

Переуступку сложно назвать способом купли-продажи. Скорее это инструмент, с помощью которого меняется сторона (дольщик или покупатель) в договоре с застройщиком. Наиболее часто она распространяется на первичном рынке недвижимости.

Как происходит расчет

Правила продажи недвижимости подразумевают разные способы расчета. Помимо банковской ячейки, используется прямая (личная) передача денег с распиской, заверенной сторонами. Такой способ приемлем, если стороны полностью доверяют друг другу.

Оформление купли продажи квартиры: пошаговая инструкция 86

Однако, несмотря на близкие отношения со встречной стороной, расписка, подтверждающая факт передачи денег, необходима.
Читайте так же:  Пенсии жителям оккупированных территорий: пенсии Донбассу

Опишите подробно, когда и кем переданы деньги, в какой сумме. В случае непредвиденных обстоятельств она станет доказательством в суде.

Также стоит упомянуть аккредитив — счет в банке, открываемый под определенную сделку. Аккредитив схож с расчетом через банковскую ячейку. Различие лишь в том, что деньги кладутся на него до выполнения условий договора.

Если одной из сторон сделки выступает организация, то расчеты происходят по безналичной форме оплаты.

Сколько стоит оформление купли-продажи квартиры

Где подписывается договор купли-продажи квартиры и сколько это стоит? Часто стороны подписывают договор прямо в банке, где арендована ячейка.

Перечень платных услуг, без которых сделку совершить невозможно, выглядит следующим образом:

  • оформление сделки у нотариуса — цена за совершение сделок варьируется от 0,1 до 0,4% от общей суммы недвижимости;
  • размер госпошлины — средняя стоимость составляет 2000 рублей;
  • справка из БТИ — 500 рублей;
  • оценка квартиры — 1300 рублей;
  • плата за ячейку в банке — от 3 до 5 тысяч рублей;
  • составление и регистрация соглашения составляют от 2 до 3 тысяч рублей.

В порядок купли-продажи квартиры могут добавиться юридическое сопровождение сделки, услуги риелтора.

Заключение

Проведение сделки купли-продажи недвижимости состоит из последовательных этапов. Обратите особое внимание на подготовку документов и выбор квартиры. Обязательно проверьте соответствие недвижимости всем предъявляемым требованиям. При выполнении нужных действий сделка пройдет быстро и без проблем.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
 +7 (499) 450-39-61Это быстро и бесплатно!

Продажа недвижимости, как и покупка, – непростой процесс, который требует времени, денег и здоровых нервов. Учитывая тот факт, что в нашей стране часто меняются законы, особенности и процедуры разных операций – к продаже жилья стоит подготовиться. В своем блоге я хочу рассказать, что нужно знать, продавая квартиру, какие затраты понесет продавец при сделке, какой перечень обязательных документов нужно подготовить в Украине.

Если вы решили продать жилье, в первую очередь, нужно обратиться к риэлтору. Для продавца квартиры услуги специалиста по недвижимости будут бесплатными, так как услуги посредника оплачивает покупатель. Обычно риэлтор проверяет наличие документов на недвижимость, может попросить копию технического паспорта и фотографии квартиры для размещения объявления о продаже. Изучив все факторы, риэлтор определяет цену вашей квартиры. В зависимости от срочности продажи и других нюансов, вы можете увеличить или уменьшить стоимость жилья.

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Рано или поздно на каждый товар находится свой покупатель. Если потенциальный покупатель решил приобрести вашу квартиру, он должен подтвердить свои намерения задатком (обычно это сумма составляет от 1000 долларов) и подписанным договором задатка. Риэлтор составляет предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости. Самые важные нюансы предварительного договора, на которые стоит обратить внимание:

  • цена квартиры в гривнах;
  • сумма задатка;
  • срок, к которому должен быть составлен и нотариально утвержден основной договор;
  • срок, когда продавец должен освободить жилье. Обычно продавцу на выселение из квартиры дается месяц после подписания основного договора.
Если покупатель откажется покупать квартиру, сумма задатка остается продавцу. И наоборот, если вы передумаете продавать квартиру, согласно договору, придется заплатить сумму в размере 2 задатков.

В предварительном и основном договоре купли-продажи недвижимости цена указывается в гривнах. Если стоимость квартиры была установлена в долларах, в день заключения предварительного договора нужно договориться, по какому курсу будет пересчет.

Для удобства можно воспользоваться конвертером валют. Здесь, конечно, все зависит от договоренности – можно считать по среднему или лучшему курсу в день заключения предварительного договора, или по курсу в день заключения основного договора. И здесь продавец уже встречается с первым риском – риском колебания курсов валют. Предположим, что стоимость квартиры 100 000 долларов, любые изменения курса на 1 коп – это потеря или выигрыш 1000 грн.

Пакет документов для продажи квартиры

Итак, предварительный договор подписан, дата подписания основного договора определена, теперь нужно готовиться к нотариальной продаже. Подготовка документов включает:

  1. оригинал документов на недвижимость (свидетельство о праве собственности на квартиру, технический паспорт, домовую книгу);
  2. паспорт, идентификационный код владельца квартиры;
  3. свидетельство о браке владельца квартиры;
  4. согласие мужа или жены на продажу;
  5. свидетельство о рождении детей и разрешение от опекунских органов на продажу (если часть недвижимости принадлежит детям)
  6. Форму 2 (для ее получения нужно обратиться в ЖЭК или ОСМД);
  7. справку про отсутствие задолженности по уплате коммунальных услуг и квартплаты (в Форме 2 могут указать про отсутствие такой задолженности, поэтому необязательно просить отдельную справку);
  8. экспертную оценку квартиры. Обычно этим вопросом занимается риэлтор, обращаясь к специалистам оценочной компании, но оплатить услугу придется вам. До 1 ноября 2013 года экспертная оценка квартиры делалась таким образом: специалист осматривал и делал фото квартиры, ему предоставлялись копия технического паспорта квартиры, паспортные данные владельца, на основании чего он готовил отчет экспертной оценки недвижимости, в котором указывал рыночную стоимость квартиры. Стоимость услуг эксперта составляла – от 400 грн. С 1 ноября 2013 года вступил в силу новый порядок оценки имущества для целей налогообложения, начисления и уплаты других обязательных платежей, утвержденный постановлением Кабинета министров №231. Оценивать стоимость имущества могут только сертифицированные в Фонде Государственного Имущества специалисты. Стоит отметить, что до 1 февраля 2014 года будет действовать специальный переходной период, в ходе которого в силе будет оценка, проведенная также оценщиками, не получившими соответствующего образования (то есть, экспертную оценку можно получить по старому (действующему до 1 ноября) методу). С 1 февраля 2014 года определять рыночную стоимость квартиры будут специальные программы (при этом, специалисту не нужно приходить к вам домой). Введя основные данные про квартиру, программа определит ее стоимость. Хотя многие говорили о подорожании экспертных услуг после нововведений, на сегодня получить экспертную оценку можно за 300 грн.
  9. Выписка из квартиры. Для выписки из квартиры нужно обратиться в соответствующий районный отдел государственной миграционной службы (бывший паспортный стол), написать заявление, уплатить пошлину в размере 30,5 грн. В паспорте сотрудник миграционной службы укажет про снятие с регистрации с места проживания и выдаст лист выбытия (который понадобится для регистрации по новому месту жительства). Кроме того, сотрудник ЖЭКа или ОСМД должен сделать отметку о выписке из квартиры в домовой книге, Форме 2.
Читайте так же:  Проверка долгов по налогам физического лица по ИНН

Нотариальное удостоверение основного договора купли-продажи квартиры

В нашей стране нередко встречаются «черные нотариусы». Обычно нотариуса выбирает покупатель, так как он платит за его услуги. Но для минимизации рисков лучше заранее спросить у покупателя, какой нотариус будет сопровождать сделку, и «проверить» этого нотариуса на отсутствие «темных дел».

Процедура оформления договора купли-продажи выглядит так: ознакомление с договором; оплата всех налогов и сборов; оплата покупателем стоимости квартиры; подписание договора купли-продажи.

За что платит продавец:

  • налог на доходы физических лиц: 5% от договорной или рыночной стоимости квартиры (налог насчитывается на большую сумму), 0% — в случае одновременного выполнения трех условий: 1) продается жилой дом, квартира или их часть, комната, садовый (дачный) дом (включая земельный участок, на котором расположены такие объекты, а также хозяйственно-бытовые сооружения и здания), а также земельный участок, размер которого не превышает норм бесплатной передачи земли, установленных ст.121 Земельного кодекса Украины в зависимости от ее назначения 2) продажа одного из перечисленных объектов происходит впервые в отчетном календарном году. 3. отчуждаемый объект находится в собственности плательщика менее трех лет. (Услуги банка при оплате налога на доходы – 1-2% от суммы налога)

Квитанцию об уплате налога на доход с продажи квартиры лучше сохранить для налоговой инспекции.

  • Проверка квартиры на юридическую чистоту (плата за поиск нотариусом ведомостей в Государственном реестре прав) – 3 квитанции по 70 грн = 210 грн; (услуги банка — 3*5=15 грн)
  • Выписка из Государственного реестра прав – если делает нотариус – от 150 грн, государственная регистрационная служба – от 120 грн (+5 грн услуги банка). Если квартира была зарегистрирована после 1.01.2013г. – не нужно платить за выписку, поскольку в этом году все квартиры уже регистрировали регистраторы Государственной Регистрационной Службы.
  • Выписка из Государственного регистра обременений движимого имущества – 34 грн (+5 грн услуги банка).
  • Услуги банка за открытие счета и перечисление денег (400-600 грн).

С 1 сентября 2013 года купля-продажа недвижимости стоимостью больше 150 тыс. грн. осуществляется по безналичному расчету. После ознакомления с договором купли-продажи квартиры и оплаты налогов, покупатель и продавец едут в банк для перечисления денег. Поэтому лучше выбрать отделение банка, которое находится недалеко от нотариуса. Сотруднику банка нужно предоставить сумму сделки и номер договора купли-продажи. Средняя комиссия банка за такую операцию – 400-600 грн. После того, как деньги будут перечислены на счет покупателя, банк выдает квитанцию-подтверждение перечисления денег.

После того, как нотариус увидит подтверждение оплаты, покупатель и продавец могут подписывать договор.

Подписывайте договор только после подтверждения банком перечисления денег на ваш счет.

Предположим, что продавец продает квартиру стоимостью 500 000 грн. Рассмотрим 2 варианта: 1) доход с продажи квартиры не облагается налогом 2) доход облагается налогом в размере 5%.

Налог на доход физического лица

Плата за поиск нотариусом ведомостей в Государственном реестре прав

Плата за выписку из Государственного реестра прав / Экспертная оценка

Выписка из Государственного регистра обременений движимого имущества

Услуги банка

Итого

0%

3*70=210

150 / 300

500+3*5+5+5=525

5%*500000=25000

3*70=210

150 / 300

500+25000*0,01+3*5+5+5=775

Таким образом, в зависимости от ставки налога на доход, продавцу придется заплатить от 694 до 26 469 грн (в том числе, за услуги банка – от 525 до 775 грн).

Опубликовано: 25.02.2014

Автор:Простобанк Консалтинг

Источник: Prostobank.ua

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Актуальные обзоры банковского рынка на ваш e-mail!

Источники:

  1. Смоленский, М. Б. Адвокатская деятельность и адвокатура в Российской Федерации (адвокатское право) / М.Б. Смоленский. — М.: Феникс, 2015. — 384 c.
  2. Треушников, М.К. Судебные доказательства / М.К. Треушников. — Москва: СИНТЕГ, 2014. — 272 c.
Оформление купли продажи квартиры: пошаговая инструкция
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here