При рефинансировании ипотеки налоговый вычет сохраняется? Правила расчета

В этой статье постарались полностью описать тему: "При рефинансировании ипотеки налоговый вычет сохраняется? Правила расчета" и прокомментировать ее для неопытных людей. Если у вас по мере прочтения возникнут вопросы обратитесь к консультанту.

Собственники жилья, взятого в ипотеку, выплачивают за него намного больше его изначальной стоимости, и чем больше срок ипотеки, тем больше придется переплачивать. Заемщики имеют право на налоговый вычет, что считается хорошим шансом возвратить себе часть финансов, вложенных в жилье.

В 2016 году Государственной Думой были приняты определенные изменения, которые затрагивают возврат подоходного налога гражданам РФ, приобретшим недвижимость за личные средства либо при помощи банковского займа. При ипотечном рефинансировании права на льготу не утрачиваются. Все категории населения, которым полагается налоговый имущественный вычет, отображены в ст. 220 НК России. При рефинансировании налогоплательщик сохраняет за собой право вернуть себе часть средств в размере процентных выплат по жилищному кредиту. Но у такого процесса существуют некоторые тонкости юридического характера, и при некоторых обстоятельствах права теряют свою силу, о чем говорится в официальных источниках налоговой службы РФ.

При рефинансировании ипотеки налоговый вычет сохраняется? Правила расчета 51

При рефинансировании ипотеки налоговый вычет сохраняется?

Желая правильно провести процедуру, сохранив за собой возможность налогового вычета, стоит детально ознакомиться с правовым статусом соглашения перекредитования.

Суть рефинансирования

Рефинансирование ипотечного кредита – процесс, позволяющий сэкономить на проценте, повысить размер кредита и справиться с прочими задачами. При процедуре выдается новый кредит на жилье в банковском учреждении, имеющем более выгодные условия, а предыдущий заем в полной либо частичной мере погашается при помощи вновь предоставленных кредитных денег.

Так как за последнее время отмечается тенденция к уменьшению процентной ставки по кредиту, количество желающих прибегнуть к такому денежному инструменту постоянно возрастает. Некоторыми банками предоставляется вариант перекредитовать ранее предоставленный ипотечный кредит на новых условиях.

Важно! Если получается провести рефинансирование в том же банке, это весьма удобно, но случается, что конкуренты выдвигают более выгодные предложения.

При рефинансировании ипотеки налоговый вычет сохраняется? Правила расчета 119

Рефинансирование позволяет получить ипотечный кредит на более выгодных условиях

Процедура перекредитования осуществляется в такой последовательности:

  • составляется заявление и подается в выбранный банк;
  • ожидание согласия;
  • после одобрения – оформление ипотеки;
  • банком выплачивается задолженность перед предыдущим кредитором;
  • переоформление залога, если таков предусмотрен соглашением.

Рефинансирование применяют в следующих целях:

  • понизить ставки процента;
  • изменить срок выплаты кредита;
  • изменить размер ежемесячных выплат;
  • спланировать индивидуальный график выплат;
  • повысить размер кредита;
  • объединить сразу несколько кредитов.

При рефинансировании ипотеки налоговый вычет сохраняется? Правила расчета 140

Рефинансирование производится с разными целями

Главный плюс, что одобрение первого кредитного банка при процессе рефинансирования не понадобится. И это объяснимо – процедура носит добровольный характер, и заемщик вправе в любой момент расторгнуть ипотечное соглашение в одностороннем порядке, выплатив существующий долг кредитору. Основной недостаток – комиссия, присутствующая при досрочной выплате ипотеки.

Важно! Выбирая способ рефинансирования, стоит обязательно выяснить предусмотренные затраты: страховка, оценка, прочие незначительные расходы. Чтобы понимать, сколько можно сэкономить, стоит рассчитывать, помимо выгоды, еще и все расходы.

[1]

Имущественный вычет: общее понимание

В статье 220 Налогового кодекса России говорится о том, что налогоплательщик вправе рассчитывать на налоговые вычеты, которые влекут за собой затраты на покупку либо строительство жилья, а также расходы на выплату процентов на покупку жилья за счет предоставленного кредита.

Таблица ниже покажет ограничения суммы налогового вычета.

Сумма налогового вычета на стоимость приобретаемого жилого имущества 2 млн. руб. на одного гражданина
Максимально допустимый размер ежегодного денежного возврата при приобретении жилой площади 260 000 рублей

Важно! Сумма налогового вычета на стоимость приобретаемого жилого имущества может быть заявлена за любое время после выдачи документа о праве владения жильем.

[2]

При рефинансировании ипотеки налоговый вычет сохраняется? Правила расчета 184

Выдержка из статьи 220 НК РФ

Важно! 260 000 рублей составляет 13% от допустимой цифры в 2 000 000 рублей.

[3]

Эта сумма может выплачиваться на протяжении одного или нескольких лет с перерывами в возмещении. Это зависит от среднего заработка гражданина, а точнее от размера подоходного налога, которой должен каждый год поступать в государственный бюджет.

Важно! Только тот размер НДФЛ, уплаченный в течение 1 года, может быть возвращен при оформлении документа на возврат средств.

[4]

При рефинансировании ипотеки налоговый вычет сохраняется? Правила расчета 68

Возвращается лишь та сумма, которая была выплачена гражданином в качестве НДФЛ в течение года

В качестве примера.

Петров А.А. приобрел жилье за 2,5 млн. рублей в 2013 году по соглашению долевого участия. В 2015 году жилье перешло в собственность гражданина. Средства, которые может вернуть Петров как налоговый вычет, беря во внимание установленные законом ограничения, будут равны 2 млн *13% = 260 тыс. рублей ежегодно.

Но в 2015 году Петров не имел официального заработка, с которого мог бы удерживаться налоговый вычет. Поэтому за это время у него не получится подать 3-НДФЛ.

При рефинансировании ипотеки налоговый вычет сохраняется? Правила расчета 1

Справка 3-НДФЛ

В 2016 году он подает декларацию на возврат уплаченного налога с дохода. Его зарплата в 2016 году составляла 1 500 000 рублей. Размер уплаченного налога – 180 тысяч рублей. Эта сумма и будет возмещена.

В 2017 году Петров заработал немного, из-за чего не подавал декларацию к возмещению.

В 2018 году суммарный годовой заработок Петрова составил 1 800 000 рублей, и он снова подает декларацию. Сумма налога составила 210 тыс. рублей. Остаток НДФЛ к возмещению – 80 тыс. рублей. В результате ему полагается 260 000 рублей.

При рефинансировании ипотеки налоговый вычет сохраняется? Правила расчета 59

Сумма возврата зависит от заработка гражданина

Возврат подоходного налога семейной паре

Если жилье было куплено парой, официально считающейся мужем и женой, на налоговый вычет могут рассчитывать оба супруга. При этом не имеет значение, на кого записана квартира, поскольку по СК России совершенная покупка считается общей собственностью.

Важно! От жилья, купленного после 2014 года, муж и жена вправе получить налоговый вычет в размере 2 000 000 рублей.

[5]

Стоит знать, что средства, а именно 4 000 000 руб. должны быть внесены при покупке. Например, квартира стоила 2 800 000 руб. Каждый супруг сможет вернуть только 1,4 млн. руб либо в другой желаемой пропорции.

При рефинансировании ипотеки налоговый вычет сохраняется? Правила расчета 45

Если жилье приобреталось двумя супругами, налоговый вычет может получить каждый

Решающий 2014 год

Имеются отличия в получении имущественного вычета на квартиру либо дом, купленный до 1 января 2014 года и после.

Если недвижимость была куплена до этой даты – размер вычета составит 2 млн. руб. на всех владельцев, но он не должен превышать цену покупаемой жилой площади.

Важно! Еще одной возможности заявить льготу не представится.

К примеру, если выдан имущественный вычет за недвижимость стоимостью 1,3 млн. руб., купленную до 1 января 2014 года, то приобретая другой недвижимый объект, возможности заявить налоговый вычет на оставшиеся 700 тыс. руб. не будет.

Если квартира покупалась после этой даты, сумма вычета составит 2 млн. руб. на каждого гражданина в совокупности на всю покупаемую недвижимость.

При рефинансировании ипотеки налоговый вычет сохраняется? Правила расчета 121

Важно, когда именно приобреталось жилье – до 1.01.2014 или после

К примеру, был получен имущественный вычет за жилую площадь, цена которой составила 1,2 млн. руб. Приобретая другое жилье, гражданин имеет право заявить налоговый вычет на оставшиеся 800 тыс. руб.

Налоговый вычет на уплаченный процент

Помимо основного имущественного вычета, граждане России имеют право на ипотечный. Возврат происходит не со всего размера кредита, а только с процентов, которые уплачиваются помимо основной суммы.

Например, банковским учреждением был предоставлен кредит на приобретение либо строительство жилья размером 4 000 000 рублей. При этом покупатель каждый год выплачивает банку определенную часть основной стоимости + ипотечный процент. Ежегодный взнос равен 400 000 р. по основной стоимости + 300 000 по процентам. По ипотеке получится вернуть только 13% от 300 000 р., а именно 39 тыс. руб.

Процедура получения вычета на уплаченный процент по ипотечному кредиту на приобретение имущества также был изменен в 2014 году. До этого возврат на проценты полагался только на жилую площадь, заявленной в налоговом вычете на покупку либо строительство жилья.

Важно! То есть не получали имущественный вычет на приобретение имущества.

При рефинансировании ипотеки налоговый вычет сохраняется? Правила расчета 153

Гражданин также имеет право на получение ипотечного имущественного вычета

С 2014 г. вычет на проценты не прикрепляется к приобретаемому имуществу. Т.е. теперь можно возвратить средства с покупки одной недвижимости, а с ипотеки – с другой.

Помимо предполагаемой свободы, было установлено ограничение на максимально допустимый возврат денежных средств. Здесь также имеются отличия в вычете на проценты по ипотечному соглашению, принятому до и после 2014 года.

По соглашению ипотечного кредитования до 1 января 2014 года размер вычета не имел ограничений. После этой даты налоговый вычет составляет не больше 3 млн. руб.

Стоит учесть, что дата относится не к регистрации прав на имущество, а к дате составления кредитного договора. Это имеет значение для тех, кто приобретал имущество в строящемся доме либо сам занимался его строительством.

Важно! Кредитный возврат полагается лишь по одному жилью.

При рефинансировании ипотеки налоговый вычет сохраняется? Правила расчета 43

Ипотечный имущественный вычет может быть получен только по одному жилью

Налоговый вычет – особенности процедуры

При покупке квартиры за собственные либо кредитные деньги и при перекредитовании человек может рассчитывать на возврат НДФЛ. Для этого нужно подготовить бумаги по уже существующему и новому кредиту. Полный перечень документов можно запросить в отделе ФНС по месту проживания. С учетом внутреннего регламента, налоговая служба должна осуществить камеральную проверку за 90 дней. Еще 30 дней полагается на перевод средств на счет налогоплательщика, рассчитывающего на налоговый вычет при рефинансировании. Потребуется много времени и терпения. Заемщики, уже проходившие этот процесс, утверждают, что лишь в первый год понадобится полный список необходимых бумаг и различные копии.

Важно! При следующем обращении оформление вычета пройдет гораздо проще.

При рефинансировании ипотеки налоговый вычет сохраняется? Правила расчета 101

Понадобится некоторое время на оформление налогового вычета

Перекредитование и его особенности

Ситуация выглядит следующим образом: гражданин с помощью банка покупает квартиру, а через пару лет узнает, что в другом отделении условия гораздо выгоднее, и процентная ставка ниже. Это является стимулом провести рефинансирование кредита, что даст возможность сменить банк на более предпочтительных условиях.

После принятых изменений в НК России, налогоплательщики сохраняют за собой право на налоговый вычет по уплаченным процентам при перекредитовании, как это было раньше. Сейчас если заемщик уже получит вычет по действующему кредиту у первого банка, то расчеты с другим кредитором он может осуществить лишь после завершения предыдущих расчетов с первым банком.

При рефинансировании ипотеки налоговый вычет сохраняется? Правила расчета 105

Гражданин имеет право получить налоговый вычет при рефинансировании

Сначала гражданину полагается вычет на проценты, оплаченные первому кредитору, а после рефинансирования этот процесс может перейти ко второму кредитору. При этом переход к другому банку связан с большим количеством бумаг, которые необходимо предъявить в налоговую службу: к первому кредитному договору прибавится второй.

Важно! Это нужно для возможности отследить смену растрат.

Как не утратить право на вычет при рефинансировании?

Стоит подробно рассмотреть моменты, при которых право на налоговый вычет по процентам не сохраняется. Государственная налоговая инспекция утвердила, что количество перекредитований имеет ограничения. Можно повторять эту процедуру много раз, если в этом есть смысл и выгода, и получать возврат налога с дохода на процент по кредиту.

Но получить новый кредит можно, лишь погасив первичный займ. Такая связь должна подтверждаться соответствующим документом. Т.е. это должно отображаться в новом соглашении кредитования.

Важно! Малейшая юридическая погрешность при оформлении договора рефинансирования может лишить вас весомой суммы средств.

При рефинансировании ипотеки налоговый вычет сохраняется? Правила расчета 184

Чтобы оформить рефинансирование, нужно полностью рассчитаться с прошлым банком

В новом кредитном соглашении целевое назначение займа должно обозначаться как рефинансирование ипотеки. Если такого указания нет, налоговая служба совершенно законно может дать отказ в налоговом вычете. В соглашении также должны стоять прямые сноски на самое первое соглашение ипотеки и все дальнейшие кредиты рефинансирования.

Чтобы не допустить проблем с кредитором, нужно запросить типовой договор и узнать, как будет прописано целевое назначение займа.

Важно! В ином случае можно попросить у банка уточняющую бумагу для налоговой службы, чтобы у проверяющего сотрудника не возникло вопросов и причин для отказа.

При рефинансировании ипотеки налоговый вычет сохраняется? Правила расчета 101

Чтобы получить налоговый вычет, в новом договоре должно быть указано, что было проведено именно рефинансирование

Расчет вычета

Обязательно во втором кредитном соглашении должна быть фраза, что целью получения займа является рефинансирование ипотеки. Заемщик можно много раз перекредитовываться – это позволяется законом.

Важно! Главное, что банк должен быть зарегистрирован на территории РФ.

Стоит знать, что, приобретя жилье до 1.01.14 года, кроме полагаемых 2 млн. налогового вычета на суммарную стоимость имущества, дополнительно полагается вычет на сумму оплаченного по договору проценту. В результате, максимальный размер возврата налога с дохода будет равен 260 000 руб. с 13 процентами от уже уплаченных процентов по ипотеке во всех учреждениях.

Если жилье было куплено в 2014 году или в последующих годах, то заемщик вправе рассчитывать кроме положенных 2 000 000 рублей еще и на дополнительный вычет по ипотечному проценту, составляющего в общей сумме 3 000 000 р. В общем, максимальный возврат налога с дохода получается 260 000+390 000 = 650 000 рублей. Однако все зависит от заработной платы гражданина.

При рефинансировании ипотеки налоговый вычет сохраняется? Правила расчета 104

Если жилье было куплено после 2014 года, можно получить и имущественный вычет, и вычет по ипотечному проценту

Важно! При получении займа на рефинансирование и на уплату иных задолженностей перед банком или в потребительских целях, у гражданина не будет права вернуть налоги с помощью имущественного вычета, который установлен ст. 220 НК России.

Если на момент рефинансирования повышен размер кредита

Большинство банков предлагает (в некоторых случаях весьма настойчиво) повысить кредитную сумму, полагаемую на рефинансирование ипотеки. Т. е. заемщик при оформлении рефинансировании может получить сумму, которая больше неуплаченного остатка по предыдущему кредиту. Выходит, что часть денег, выданных кредитором, направлена не для уплаты ранее оформленного ипотечного кредита, значит, такой кредит не относится к нормам налогового вычета, которые указаны в НК РФ.

Важно! Сбербанк даже разместил на своем официальной странице сообщение «Обращаем Ваше внимание, что при получении кредита не только на рефинансирование ипотеки, но и на погашение других кредитов и/или на потребительские цели, у Вас не будет возможности вернуть налоги через имущественный налоговый вычет, предусмотренный статьей 220 Налогового Кодекса РФ».

При рефинансировании ипотеки налоговый вычет сохраняется? Правила расчета 192

Если размер кредита повышен, «лишние» деньги должны быть направлены также на жилье, иначе в налоговом вычете могут отказать

В действительности не так все страшно. Как объясняет Управление Федеральной налоговой службы, в сложившийся ситуации все же есть возможность получить налоговый вычет на проценты по новому договору, но должны быть соблюдены 2 главных условия:

  1. Новое кредитное соглашение должно прописывать связь рефинансирования именно с уплатой первоначального ипотечного кредита и иметь сноски на изначальный договор.
  2. В банковской справке об уплаченных процентах должна выделяться сумма уплаченных процентов, которая не должна быть больше размера неуплаченного остатка по изначальному ипотечному соглашению.
Читайте так же:  Мошенничество в области предпринимательства

Рефинансирование и денежная выгода

В определенных случаях налоговая служба может не только дать отказ в выплате вычета на проценты, но и установить налог на материальную выгоду, размер которого составляет 35% от размера дохода.

В качестве примеров приведены варианты исхода событий, когда налоговая решит, что вы заработали на рефинансировании:

  • при перерасчете из иностранных денег в рубли списана часть долга;
  • разница между % по новому договору и ставкой ипотеки Центробанка превышает 30%.

При рефинансировании ипотеки налоговый вычет сохраняется? Правила расчета 28

Если будут факты материальной выгоды, налоговая может установить налог 35%

Важно! Экономия в процентах облагается налогом на денежную выгоду размером 35%, списание части задолженности облагается 13% налогом с дохода.

Стоит знать, что хоть и существует возможность возвратить часть уплаченного подоходного налога, налог на материальную выгоду никак не получиться вернуть.

Что понадобится для оформления в налоговой?

При составлении соглашения рефинансирования ипотечного кредита необходимо проверить, чтобы в документе было точно сказано, что происходит рефинансирование именно ипотечного кредита, а не другого займа. Также в договоре должен стоять адрес.

Обращаясь в налоговую инспекцию с целью оформить вычет, потребуется, кроме стандартного пакета документов, предъявить дополнительно:
  • кредитный первоначальный договор с прикрепленных платежным графиком;
  • справку от первого кредитора, подтверждающую полноту выполнения установленных обязанностей и погашение кредита с процентами;
  • соглашение рефинансирования, к которому также прилагается платежный график;
  • банковскую справку, указывающую реквизиты первоначального соглашения (не во всех случаях требуется).

При рефинансировании ипотеки налоговый вычет сохраняется? Правила расчета 22

Стандартный пакет документов – выдержка из статьи 220 НК РФ

Главным условием, чтобы получить налоговый вычет рефинансирования, считается засвидетельствование в договоре, что целевым назначением кредита является исключительно рефинансирование.

Важно! Несоблюдение этого пункта может повлечь непредсказуемые последствия, которые в итоге не позволят рассчитывать на имущественный вычет.

Как получить налоговый вычет в случае банкротства банка либо смены владельца?

В такой ситуации смена банка никак не зависит от предпочтений заемщика, поскольку процесс предусматривает реализацию активов кредитного учреждения (включая долг по ипотеке) на аукционе.

Потенциальными покупателями выступают иные банки, приобретающие права требования по кредитам, в результате, заемщик теперь должен уплачивать задолженность другому кредитному учреждению.

Помимо этого, у банка может появиться другой владелец, что приведет к переформатированию либо вовсе расформированию.

При рефинансировании ипотеки налоговый вычет сохраняется? Правила расчета 59

Если произошло банкротство банка, заемщик не сможет решить сам, какому новому банку он будет выплачивать средства

Обращаясь в налоговую за получением вычета, заемщику нужно собрать такие важные бумаги:

  • соглашение ипотечного кредита;
  • соглашение о переуступке прав требования (представляет собой сообщение, которое новый банк автоматически отправляет по почте заемщику);
  • платежный график для нового банка.

Важно! В действующем законодательстве сказано, что особенности кредитования не меняются, поэтому кредит продолжает быть действительным, как и право на налоговый вычет.

Выводы

Приобретая имущество в кредит, гражданин вправе получить налоговый вычет, размер которого составляет 2 млн. рублей на стоимость жилья и на сумму реально уплаченных ипотечных процентов. При этом, решив рефинансировать кредит по ипотеке никак не скажется на праве получения налогового вычета.

При рефинансировании ипотеки налоговый вычет сохраняется? Правила расчета 187

Выдержки из статей 220 НК РФ

Главный дискомфорт при проведении процедуры вызывает расширенных пакет документов, который нужно каждый год подавать в налоговую.

Перекредитование осуществляется на протяжении определенного календарного периода (года). Поэтому в этот период стоит обращаться к двум кредиторам за получением бумаг о выплаченных процентах.

При появлении сложностей, проблем либо же желании получить индивидуальный расчет можно проконсультироваться с юристом либо заполнить 3-НДФЛ самостоятельно.

Видео – Рефинансирование ипотеки: как снизить процент в 2018 году

Грамотные заемщики знают, что ипотека — это не только долгосрочный кредит и выплата процентов банку. Согласно Налоговому Кодексу РФ, при покупке и строительстве нового жилья гражданин имеет право получить налоговый вычет.

Содержание:

  1. Имущественный вычет: краткий ликбез
  2. Правила расчета вычета в 2018 году
  3. Вычет с ипотечных процентов
  4. Когда подавать документы в налоговую
  5. Право на вычет при рефинансировании
  6. Налоговый вычет при банкротстве банка

Поскольку ипотека — это затраты на покупку собственного жилья, на нее налоговый вычет тоже распространяется. Актуален налоговый вычет и при рефинансировании ипотеки.

За последние полтора года услугой рефинансирования воспользовалось рекордное количество заемщиков, ведь процентные ставки стали самыми низкими за всю историю ипотечного кредитования в России. Но из-за некоторых юридических особенностей при перекредитовании право на налоговую льготу теряется. О том, что из себя представляет вычет, что влияет на право оформления льготы, как его посчитать и не упустить выгоду при рефинансировании, расскажем далее.

Имущественный вычет: краткий ликбез

Суть вычета состоит в возврате налогоплательщику ранее уплаченного подоходного налога при затратах на покупку новой жилплощади. Чтобы воспользоваться льготой, претендент должен:

  1. Иметь налогооблагаемый доход.
  2. Потратить собственные деньги на недвижимость.

С точки зрения наличия «белого» дохода, право на возврат налоговых отчислений есть у следующих категорий граждан:

  • наемный работник с официальной зарплатой;
  • семья, в которой как минимум один человек трудится официально;
  • ставшие собственниками жилья несовершеннолетние дети, родители которых работают официально;
  • пенсионеры, у которых за 3 года, предшествующих покупке жилья, имелся официальный доход;
  • граждане, которые получили доход от продажи или сдачи в аренду собственного имущества или от самозанятости (в том числе патентная деятельность без оформления ИП), и заплатили подоходный налог;
  • иностранцы, которые являются налоговыми резидентами РФ.

Поскольку государственный Пенсионный Фонд не платит налоги, неработающие пенсионеры, получающие пенсию в ПФ, не могут вернуть деньги из налоговой. На вычет не могут рассчитывать юридические лица, индивидуальные предприниматели и те, кто получает зарплату «в конверте».

Подчеркнем, что покупка недвижимости в кредит должна производиться на собственные средства человека, который в будущем планирует воспользоваться возвратом излишне уплаченных налогов. Получить льготу нельзя в следующих ситуациях:

  • если деньги за недвижимость платит третье лицо;
  • при покупке недвижимости у близкого родственника;
  • если в приобретении квартиры был использован материнский капитал.

Правила расчета вычета в 2018 годуПри рефинансировании ипотеки налоговый вычет сохраняется? Правила расчета 121

Как рассчитывается налоговый вычет при ипотеке в 2018 году?

Налоговый вычет появился для того, чтобы простимулировать граждан активнее решать жилищный вопрос. Недвижимость — это часто самое дорогое, что приобретает человек за свою жизнь. Поэтому когда часть от потраченной на жилье суммы возвращается, это не только приятно, но и весомо. В зависимости от того, в каком году произошла покупка квартиры, есть нюансы получения вычета.

Налогоплательщик при покупке квартиры в кредит имеет право на имущественный вычет от суммы налогооблагаемой базы до 2 миллионов рублей. Это значит, что если вы приобретаете недвижимость стоимость в 2 и более миллиона рублей, вы можете вернуть 260 000 рублей ранее уплаченного вами подоходного налога.

Если жилье стало собственностью покупателя до 2014 года, вычет можно использовать однократно. Даже если не удалось использовать весь лимит (недвижимость стоила менее 2 миллионов), второго шанса наверстать упущенное не будет. Для тех, кто стал собственником недвижимости после 2014 года, действуют более лояльные правила. Лимит вычета остался прежним, однако использовать его можно многократно, пока сумма в 260 000 рублей не вернется в кошелек налогоплательщика.

Супруги, которые купили квартиру после 2014 года, могут объединить свои права на вычет и уменьшить налогооблагаемую базу сразу на 4 миллиона. А это 520 000 рублей экономии. Если один из супругов не использует весь лимит вычета, он может дополучить неиспользованную льготу в будущем. При долевой собственности размер суммы, с которой можно получить льготу, соответствует размеру доли каждого супруга.

Вычет с ипотечных процентов

Погашение процентов по ипотеке также относится к расходам на приобретение недвижимости. Заемщик имеет право на вычет до 3 миллионов рублей от суммы ипотечных процентов. Максимальная экономия на налогах при оформлении жилищного займа составляет до 390 000 рублей.

В отличие от имущественного вычета, этот вид льготы имеет особый статус. Отличие выражается в том, что вернуть 390 000 рублей можно только один раз и с одного объекта. Супруги-созаемщики могут объединить свои права на вычет от погашения процентов по жилищному займу. Максимальная экономия в таком случае составляет 760 000 рублей.

При рефинансировании жилищного кредита заемщиков особенно интересует возврат налогов от погашения процентов. Если заемщик ранее воспользовался вычетом от погашения процентов, при рефинансировании он может дополучить неиспользованные средства. Поскольку объект залога не меняется, рефинансирование не приводит к утрате вычета на проценты.

Когда подавать документы в налоговуюПри рефинансировании ипотеки налоговый вычет сохраняется? Правила расчета 125

Как проходит подача документов в налоговую?

Сделки со строящимся жильем в 2018 году проводятся часто, ведь скоро продажи по ДДУ станут невозможны. С какой даты владелец новостройки может готовить документы для похода в налоговую? Это право появляется у хозяина новостройки в день подписания акта приема-передачи. У покупателя вторички право на льготу появляется в день, когда регистрируется переход права собственности к новому владельцу в Росреестре. Для квартир, которые застройщик продает по ДДУ, такой подход неудобен: иногда между получением акта приема-передачи и регистрацией права собственности проходит год и более. Подписание договора долевого участия — не основание для получения вычета. К тому же льгота не распространяется на аванс, который покупатель вносит за квартиру застройщику.

В какие сроки можно оформить вычет? Документы в инспекцию по месту жительства собственник может подать в год, следующий за годом возникновения права на возврат налогов. Если за год вы заплатили налогов на меньшую сумму, чем размер положенного вычета, получить остаток можно будет в последующие годы. Максимальный срок, за который можно подать заявление на вычет — 3 года.

После подачи документов не ждите, что деньги быстро поступят на расчетный счет. По закону у налоговиков есть ровно 30 дней с момента подачи декларации налогоплательщиком на то, чтобы уплатить сумму вычета. Но после приема документов инспекция проводит камеральную проверку, которая длится до 3-х месяцев. В итоге реальный срок зачисления денег — до 4-х месяцев.

Право на вычет при рефинансированииПри рефинансировании ипотеки налоговый вычет сохраняется? Правила расчета 109

Кто может получить рефинансирование ипотеки?

Суть рефинансирования — получение нового, обычно более выгодного кредита для погашения ипотеки. Процедура рефинансирования применяется, если заемщик хочет перекредитоваться на более выгодных условиях, или принудительно в случае банкротства первого банка-кредитора. Разберем стандартную ситуацию, когда клиент сам пришел в другой банк, чтобы сэкономить на процентах.

Рефинансирование сулит выгоду, но несет с собой дополнительные расходы:

  • комиссии;
  • новая страховка;
  • затраты на оценку недвижимости для нового кредитора;
  • переплата за проценты в период ожидания переоформления жилищного займа.

Поэтому минимальная разница в ставках, при которой рефинансирование принесет заемщику выгоду, — 1,5%. При рефинансировании порядок расчета и оформления вычета сохраняется.

В договоре рефинансирования должно быть указано, что кредитные деньги предназначены на приобретение недвижимости. Если в качестве цели рефинансирования указано погашение ранее взятого кредита, теряется право на налоговый вычет.

Поскольку вычет — это серьезная экономия для ипотечников, стоит внимательно изучить договор рефинансирования. Желательно получить консультацию юриста, чтобы в инспекции не возникло проблем.

Налоговый вычет при банкротстве банка

Если банк, с которым у заемщика подписан договор ипотеки, перестал существовать, это не значит, что долги испарились, а квартира автоматически избавилась от обременения. Долг заемщика переходит к другой кредитной организации. Это не происходит одномоментно: оформление документации может занять несколько месяцев.

Чтобы избежать пени и штрафы за неуплату ипотеки, во время перехода прав на долговые обязательства к новому банку обязательно затребуйте реквизиты для оплаты и продолжайте перечислять ежемесячные платежи. После подписания трехстороннего договора с новым кредитором ставки и условия прежнего договора будут сохранены.

При оформлении вычета заемщик, столкнувшийся с банкротством банка, должен предоставить в инспекцию документ о переуступке прав требования от банка, который выдал первый заем. При процедуре банкротства управление нового банка рассылает соответствующие документы заемщикам в письмах, адресованных по месту прописки. Если даже заемщик не получил важную корреспонденцию, он может обратиться к новому управляющему и получить дубликат. Право на вычет при рефинансировании в связи с банкротством банка не теряется.

Чтобы получить имущественный вычет при рефинансировании ипотеки, нужно тщательно изучить правовую информацию, подготовить документы для налоговой, посетить инспекцию, пройти проверку и дождаться начисления на расчетный счет. Из-за бумажной волокиты теряются время и деньги. Но если вы — клиент брокерской компании «Ипотекарь», все гораздо проще. Наши специалисты возьмут на себя всю работу с документами и помогут быстро получить деньги за вычет. Если вы только готовитесь к рефинансированию, присматриваетесь к ставкам и читаете форумы в поисках надежного и лояльного банка, вам стоит побывать на консультации в «Ипотекаре». Благодаря многолетним связям с кредитными структурами, мы предлагаем нашим клиентам эксклюзивные условия и гарантированное одобрение без лишних хлопот. Хотите выплачивать ипотеку экономно — обращайтесь к нам.

Сегодня среднестатистическому горожанину тяжело накопить на квартиру, дом, учитывая, что стоимость международной валюты растет, а поддержание определенного жизненного уровня требует увеличивающихся трат. Поэтому, покупая жильё, многие россияне берут ипотеку. В конце 2017-ого года банковские эксперты прогнозируют падение ставок на подобные программы до 9,5 – 10%, значит, многим жителям нашей страны можно выгодно перекредитовать имеющиеся займы в другой финансовой организации, при этом не теряя право на имущественный налоговый вычет при рефинансировании ипотеки.

При рефинансировании ипотеки налоговый вычет сохраняется? Правила расчета 158

Налоговый вычет при рефинансировании ипотеки

Как рефинансировать ипотеку?

Прежде, чем перейти к описанию особенностей возврата налогов, рассмотрим нюансы её рефинансирования: здесь есть подводные камни, они, возможно, заставят передумать брать новый кредит.

Во-первых, прежде, чем обратиться в банк с заявлением о проведении такой сделки, внимательно изучите действующий договор. Если в нем содержится запрет на перекредитование ипотеки того же имущества в другой организации, то взять взаймы средства на иных условиях в другой организации невозможно (в соответствии со статьёй 43 ФЗ №102 «Об ипотеке»), потому что новый банк не сможет получить в качестве обеспечения имущество, уже находящееся в залоге.

Во-вторых, в случае возможности проведения перекредитования подумайте, нужно ли оно. Обычно эту банковскую операцию совершают, когда хотят:
  1. Уменьшения долга, если ставка по новому займу ниже.
  2. Объединения нескольких банковских кредитов в один.
  3. Изменения кредитной валюты на более экономичную для клиента.
  4. Увеличения сроков погашения, снижающее ежемесячную выплату.

В-третьих, прочитайте потенциальный договор, ознакомьтесь с возможными комиссиями, иногда некоторые банки на срок самого процесса рефинансирования увеличивают ставку на 1-2%. Специалисты советуют брать более выгодный кредит в первые пять лет (при аннуитетных платежах), когда гасятся в основном проценты и предлагается снижение ставки не менее, чем на два процента. Также можно договориться с банком об увеличении периода погашения долга, но только тогда, когда изначальный срок составляет более пяти лет.

Читайте так же:  Приватизация: Нужно ли платить за справки?

Таблица 1. Пример рефинансирования кредита

Оставшийся срок 14 лет 14 лет 10 лет
Ежемесячный платеж 13 319 руб. 11 122 руб. 13 183 руб.
Ваша экономия 368 760 руб. 651 065 руб.

Какую выгоду получит заёмщик при рефинансировании?

  1. Уменьшение ежемесячного платежа. При заёмных 3 млн. на 120 месяцев, понижении годовых с 18 до 12 % аннуитет снизится на три тысячи — до 44 761 рублей. При займе 1 млн. 700 тыс. рублей и аналогичном уменьшении ставки платеж падает на четыре тысячи – до 17 500 рублей. Затраты на оформление нового кредита окупятся за 6 месяцев.
  2. Уменьшение переплаты по займу. Примерная выгода от перекредитования составит около 100 000 рублей для кредита в 1 млн. 700 тыс. рублей, если его рефинансируют в первые пару лет после выдачи.

Чтобы взять новую ссуду, заёмщик, скорее всего, обратится в другую кредитно-финансовую организацию — это потребует расходов на оценку квартиры или строящегося дома (до 15 тыс. рублей), рассмотрение заявления (комиссия или её отсутствие зависит от банка), время на изучение кредитной истории клиента. Поэтому, оцените возможности рефинансирования там, где вы уже взяли ипотеку. По мнению специалистов, первому банку рефинансировать долг имеет смысл в четырех случаях, если:

  1. Клиент возьмёт больше денег, чем у него было.
  2. Есть сомнения в дальнейшей платежеспособности клиента: риски лучше снизить путем уменьшения ставки на 0,5 – 1%.
  3. Банк работает по программам, предусматривающим рефинансирование ипотеки (АИЖК, государственные программы): в таком случае организация получает комиссию, а также, становясь сервисным агентом, сопровождает все сделки, получая за это определенные отчисления.
  4. Заёмщик доказал серьёзность своих намерений, получив письменное согласие на рефинансирование кредита в другой организации: в этом случае первая смягчает условия, потому что упускать платежеспособного клиента не хочется никому.

Что требуется для оформления нового соглашения? Исправно вносить ежемесячные платежи и собрать пакет документов:

  • паспорт;
  • заграничный паспорт/СНИЛС/водительские права и др.;
  • трудовая книжка;
  • справка 2-НДФЛ;
  • документы, подтверждающие переоформление залога.

Справка по форме 2-НДФЛ относится к стандартным формам налоговой отчетности. О том, где получить документ 2-НДФЛ и как оформить заявление на неё получение, читайте в нашей статье.

Что такое имущественный налоговый вычет?

Под этим понятием специалисты понимают:

  • сумму, уменьшающую размер дохода;
  • возврат части ранее уплаченного НДФЛ, например, при покупке жилья, дорогостоящем лечении, образовательных трат и т.п.

Один из таких возвратов — имущественный: на него гражданин получает право, когда приобретает жильё в ипотеку деньги вне зависимости от её дальнейших рефинансирований. При перекредитовании такой ссуды россиянин может оформить возврат следующих налогов:

  1. От денег, потраченных на покупку квартиры и некоторые расходы, перечень которых можно найти в ст. 220 НК РФ.
  2. С выплаченных процентов. Целевое назначение кредита очень важно: если налогоплательщик использовал для приобретения дома потребительский кредит или кредитную карту, то вернуть часть процентов нельзя.

При рефинансировании ипотеки налоговый вычет сохраняется? Правила расчета 129

Вычеты с ипотечного кредита

Условия получения «ипотечного» вычета

  1. Целевой займ: в соглашении обязательно указывается, что деньги пойдут на покупку/строительство квартиры, дома, поэтому т.н. «процентный» вычет возможно получить по любому кредиту, взятому на приобретение жилья (статья 220 НК РФ). Допустим, сотрудник занял деньги у своего работодателя, при этом указал в договоре, что кредит взят на покупку конкретного дома – и налогоплательщик может вернуть часть от процентов.
  2. Покупаемая недвижимость должна находиться на территории страны.
  3. Место получения кредита – российские банки.
  4. Заёмщик должен быть зарегистрирован в качестве налогового резидента РФ.
  5. Наличие у гражданина доходов, облагаемых 13%-ным налогом. Если вы пенсионер, живущий только на государственное пособие, то в большинстве случаев вы не имеете права на налоговый вычет, но если у вас есть иные доходы – зарплата, выплаты из негосударственных фондов и т.д., которые облагаются НДФЛ, то возможность для возврата уплаченного налога остаётся.

Поскольку рефинансируемая ссуда — новая, выгодная, но имеющая ту же цель, что и предыдущая, то исходя из толкования пп. 4 п.1 ст.220 Налогового кодекса РФ получить «процентный» вычет россиянин может и за действующий, и за прежний кредиты, соблюдая, помимо вышеуказанных, еще несколько условий:

  • в новом соглашении обязательно прописывают его цель — рефинансирование прежнего кредита;
  • второй банк также должен находиться на территории России.

Закон не ограничивает граждан в количестве перекредитований, при этом объем возвращенных государством денежных средств не может превышать 13% от вашей зарплаты, учтённых за год в бюджет. Невыбранные деньги заявляют к возврату на следующий год.

Не претендуют на вычет по ипотеке:

  • жители страны, не имеющие официальных доходов в течение последних трех лет;
  • граждане, которые приобрели жилье у близких родственников (братьев, сестер, родителей и т.д.);
  • индивидуальные предприниматели, не имеющие доходов, облагаемых 13%-ным НДФЛ, находящиеся на упрощённой схеме налогообложения и выплачивающие единый налог на вмененный доход;
  • россияне, которые приобрели недвижимость за счёт работодателя;
  • граждане, купившие жильё полностью на государственную субсидию.

Как посчитать основной вычет?

Возврат имущественного вычета при покупке жилого помещения на рефинансированную ипотеку такой же, как и при приобретении дома за собственные деньги. Возврату подлежат 13% от денежного предела, обозначенного законом, – двух миллионов — это 260 000 рублей. Для оформления льготы следует учесть несколько моментов:

  1. Дату вступления во владение жилым помещением: право возникает при получении на руки акта передачи квартиры или выписки из Единого государственного реестра недвижимости. Документы на вычет подаются в налоговую после окончания того года, во время которого и появилось право на возвращение налога.
  2. В декларацию при оформлении основного возврата можно включать собственные и кредитные средства – с точки зрения закона, всё это причисляется к расходам гражданина.

Пример. В 2016 г. О.П Петров занял у банка два миллиона рублей, на которые купил коттедж стоимостью 2 200 000 руб., вложив и 200 тысяч своих денег. Тогда же гражданин получил из Росреестра и свидетельство о регистрации права собственности. В следующем году О.П. Петров отправил в местную ИФНС документы, заявив на вычет максимальные 2 млн. рублей. В течение года или нескольких лет (это зависит от зарплаты О.П. Петрова) ему вернут 13% от этой суммы.

Отметим, что до 2014 года возможность вернуть часть от стоимости жилья предоставлялась в отношении одного объекта недвижимости и, соответственно, предельная сумма применялась также только к одному помещению. После поправок 2014-ого года, внесенных в НК РФ, граждане России имеют право получить вычет за всё приобретаемое имущество — не только за одно помещение. Так, реализовать полностью данное право – при стоимости первого купленного жилья менее двух миллионов — можно и при приобретении второго дома или квартиры. Если россиянин заплатил за свою квартиру 1 млн. рублей, то, покупая следующее помещение, он вправе заявит вычет на оставшийся миллион.

Отметим, если жильё приобреталось в совместную собственность, то, учитывая, что после 1 января 2014 года вычет предоставляется на человека, каждый из владельцев общей квартиры может воспользоваться полным вычетом (2 000 000 рублей). Если цена дома не превышает 4 млн. рублей и использовать своё право в полном объёме на вычет собственники не могут, то они вправе распределить полученную сумму между друг другом, заключив соглашение о распределение долей возвращенных государством денег.

Как посчитать «процентный» вычет?

Рефинансированный займ складывается из основного долга и начисленных на него процентов. Законодатели определили дату возникновения права на возврат «процентного» вычета той же, с которой появляется и возможность возвращения основного. Поэтому, чтобы вернуть налог с процентов, начисленных на кредит, нужно сначала возвратить часть денег, потраченных на покупку того или иного объекта недвижимости. Только тогда гражданин может заняться оформлением второго вида вычета.

Если потребитель оформил ипотеку ранее того года, когда вступил во владение недвижимым имуществом, то при расчете суммы возврата можно включить в неё всю переплату с первых платежей перекредитованного займа. Вернуть можно только реально отданные банку деньги.

Пример. В 2012 г. Г.А. Андреев получил ипотечный кредит, спустя пять лет он стал владельцем недвижимости на основании приемного акта. В местное отделение ИФНС покупатель может обратиться только в 2018 году (хотя ссуду он выплачивает с 2012 г.), но истребовать вычет Андреев может из всей пятилетней процентной переплаты банку.

«Процентный» вычет возможен со сделки по приобретению одного жилья: получить деньги при приобретении другого закон не позволяет. Но здесь есть исключение, подтверждённое Министерством финансов и ФНС РФ в письме от 21.05.2015 N БС-4-11/8666: если первое жильё было приобретено до 1 января 2014 г. и основной вычет на него истребовали раньше, то при покупке второго дома в ипотеку после этой даты граждане имеют право на возврат процентов.

При рассчитывании «процентного» вычета сумма варьируется в зависимости от времени приобретения жилья – до или после 1 января 2014 года.

Вариант 1

Если жилое помещение куплено до указанной даты, то заявить к возврату можно все реально выплаченные проценты.

Пример. О.П. Сидоров приобрел двухкомнатную квартиру за 2 млн. 115 тысяч целевого займа в 2013-ом году. Через четыре года налогоплательщик решил заявить вычет, который начисляется ему исходя из действующих до 2014-ого условий. За последние три года бюджет удержал с его заработка в 60 тыс. рублей 279 000 налога, потребитель выплатил банку 340 000 рублей процентов, из которых можно вернуть налог, равняющийся 44 200 рублям. Таким образом, у Сидорова к возврату в текущем году: 260 000 рублей «квартирного» вычета и 19 000 — «процентного» (по декларациям за 2014 — 2016 гг.). Оставшиеся деньги — 25 200 – гражданин вернёт на основании декларации за 2017 г..

Вариант 2

Если жилое помещение куплено после 01.01.2014 года, то вычет ограничивается 3 млн. рублей вне зависимости от перекредитования ипотечного займа. Это сумма всех процентов, с которых вы можете получить 13% (390 тысяч рублей).

Пример. В.И. Сергеев приобрёл дом на банковскую ссуду в июне 2015 года. Цена жилья — 2 млн. 900 тыс. рублей. Кредит составил 2 млн. 200 тыс. руб., своих денег — 700 тыс. рублей. Срок кредита — десять лет, ставка 14%. Через два года Сергеев уже переплатил банку 580 356 руб. В феврале 2018 года потребитель обратился в ИФНС и получил полностью «квартирный» вычет (260 000 рублей), вместе с этим реализовав права на процентные выплаты (к этому времени В.И. Сергеев выплатил банку уже около 600 000 рублей процентов). Россиянин смог вернуть с них 78 тыс. рублей. В будущие годы он имеет возможность заявить еще 2 млн. 400 тыс. процентных выплат.

Если, рефинансировав займ, гражданин уже начал реализацию своего права на «процентный» вычет, то расчет со вторым банком-кредитором будет произведен только после окончательного расчета с первым заимодателем. При этом необходимо учитывать, когда было произведено рефинансирование: закон не ограничивает погашение процентов по рефинансированным целевым займам, полученным до 1 января 2014 (ФЗ от 23.07.2013 N 212-ФЗ). Если перекредитование произведено уже после этого рубежа, то возвращенные налоги по новому кредитному договору не превысят 390 тысяч.

Пример. О.С. Петров взял ипотеку 3 млн. рублей в начале 2013-ого под 18 годовых на десять лет (проценты за два года — 1 млн. 37 тыс., к возврату – 134 900), рефинансировал её в январе 2015 года в другом банке под 12% на 8 лет. Так, ежемесячный платеж с 47 681 снизился до 44 751 рублей, поэтому у потребителя появилась возможность получить «процентным» вычетом 210 670 рублей. Таким образом, сначала Петров вернет деньги по первому кредиту – 134 900, затем – часть с переплаты во второй банк.

Если гражданин не получил полностью основную часть имущественного вычета основной вычет, то он может не заявлять возврат процентов, потому что данная налоговая операция требует сбора еще некоторых документов. После истребования основного вычета в декларацию можно добавлять и сведения о выплачиваемых процентах. Также налогоплательщик может выбрать и время получения возврата – ежегодно или раз в несколько лет. Главное – помните, что вернуть можно только удержанные за последние 3 года налоги.

Где получить налоговый вычет?

Вычет при приобретении жилого помещения на средства рефинансированной ипотеки может быть перечислен в конце года на счет в банке (туда будет переведена общая сумма возвращенных налогов) или некоторое время не платить со своих доходов налоги.

Видео (кликните для воспроизведения).

Если гражданин выбрал первый вариант, то он самостоятельно подаёт пакет документов через местных налоговиков или электронный кабинет налогоплательщика; второй вариант предполагает, что гражданин получит в ИФНС документы, подтверждающие право на вычет, а деньги вернет работодатель с момента принятия налоговой соответствующего решения.

Скачать заявление на подтверждение получение вычета у работодателя

Скачать заявление в ИФНС о предоставление уведомления работодателю

Налоговики проверяют поданные декларации три месяца, а возвращение денежных средств происходит в течение месяца после окончания камеральной проверки. Но, безусловно, выплаты могут быть и задержаны: этот момент легко контролируется через личный кабинет налогоплательщика.

Документы для получения вычета с рефинансированного займа:

  1. Заполненные заёмщиком налоговые декларации.
  2. Паспорт с приложенными копиями заполненных страниц.
  3. Справка с работы 2-НДФЛ. В ситуации, когда в течение налогового периода гражданин выполнял профессиональные обязанности в разных организациях, то необходимые сведения предоставляются из всех компаний. При рефинансировании ипотеки налоговый вычет сохраняется? Правила расчета 21

    Справка 2-НДФЛ

  4. Заявление на получение имущественного вычета с указанием данных счета для перевода денег.
  5. Откопированный договор купли-продажи/долевого участия.
  6. Дубликаты расписок, квитанций, чеков, которые подтверждают оплату жилья.
  7. Копия выписки из ЕГРН (или свидетельства о регистрации права владения).
  8. Копия акта передачи жилья.
  9. Копии старого и действующего банковского ипотечного соглашения с приложением графика платежей.
  10. Сведения из банка, выдавшего ипотеку первоначально, о полной выплате долга или прекращения действия договора. При рефинансировании ипотеки налоговый вычет сохраняется? Правила расчета 117

    Справка о закрытии кредита

  11. Справка из второй кредитно-финансовой организации о перекредитовании ипотеки с указанием реквизитов прежнего договора, если такая информация отсутствует в соглашении о рефинансировании.
  12. Сведения из банка о начисленных процентах (за каждый год).При рефинансировании ипотеки налоговый вычет сохраняется? Правила расчета 121
  13. Иногда сотрудники ИФНС запрашивают документы, квитанции, подтверждающие оплату кредита.

Скачать Пример заполненной налоговой декларации 

Скачать Заявление на имущественный вычет 

Скачать Соглашение о распределении долей

Если недвижимость приобретали супруги совместно, то в инспекцию, помимо вышеперечисленных документов, необходимо предоставить заявление о распределении долей и копию свидетельства о браке. Если вычет получают за несовершеннолетнего ребенка, то необходимо приложить копию его свидетельства о рождении и заявление о распределении долей, если они распределены также и между родителями.

Читайте так же:  Как законно обналичить материнский капитал?

Вместо возврата налог?

При перекредитовании целевого займа стоит подготовиться к тому, что вместе с новым кредитом гражданин приобретет право не только на получение налогового вычета, но и обязанность выплатить НДФЛ. По мнению российских законодателей, при получении более выгодного займа налогоплательщик получает некую материальную выгоду (например, экономию на процентах). Она и подлежит стандартному налогообложению.

При рефинансировании ипотеки налоговый вычет сохраняется? Правила расчета 95

Вместо вычета налог

Когда могут насчитать налог при рефинансировании ипотеки?

  1. Снижение процентной ставки до 9% при перекредитовании долларовой ипотеки.
  2. Рефинансирование валютного займа в рублёвый по льготному курсу вместе со списанием части долга.
  3. Перекредитование целевого займа по ставке ниже двух третей ставки рефинансирования Центробанка.
  4. Частичное списание банком долга при реструктуризации ипотечного займа с государственной поддержкой.
  5. Частичное или полное прощение кредитного долга.

За списанные кредиты гражданину придется заплатить 13%-ный НДФЛ, даже если это не его долги, при этом, если потребитель сэкономил на процентах, то на его выгоду будет начислен налог по ставке 35%.

Что делать в сложившейся ситуации?

Во-первых, изучите свою платежную квитанцию: код, указанный на ней, поможет определиться, каким образом возникла материальная выгода:
  1. Цифры 2610 обозначают сэкономленные проценты при перекредитовании. В таком случае гражданину стоит обратиться в ИФНС и взять документ, подтверждающий право на имущественный вычет, даже если он был использован. После предоставления документа 35%-ный налог не оплачивается.
  2. Цифры 4800 обозначают списанный банковский долг, как будто при перекредитовании финансовая организация простила клиенту часть кредита. В такой ситуации начисленный 13%- ный налог придётся оплачивать, но есть возможность вернуть или уменьшить его с помощью социальных вычетов.

Во-вторых, стоит попытаться узнать, каким образом банк оформил процедуру рефинансирования и списания долга, так как налоговая начисляет сумму на основании полученных из банка данных. Для этого необходимо отправить в кредитно-финансовую организацию запрос с просьбой разъяснить процедуру списания и формат начисления материальной выгоды, при этом пусть сотрудники банка укажут, какими нормативно-правовыми актами они руководствовались в данном случае.

В-третьих, обратите внимание на дату своего ипотечного соглашения. Если его заключили до 1 октября 2014 года, то на него распространяется п.65 статьи 217 Налогового кодекса РФ: с января 2016 года действует правило, которое позволяет не платить налог при частичном списании ипотечного долга.

Если банковские сотрудники не предоставят нормального ответа на ваш запрос, откажутся корректировать данные, поданные в ИФНС, если гражданин сам не согласен с приведенными в запросе доводами, то стоит обратиться к налоговому консультанту, так как способов не платить НДФЛ множество, но, учитывая общую запутанность законодательства, знают их только специалисты. В налоговых вопросах можно воспользоваться не только помощью профессиональных юристов, но и самостоятельно изучить НК РФ, комментарии Министерства финансов и судебную практику.

Общие сведения

Имущественный вычет предполагает возмещение части затрат на покупку жилплощади и уплату ипотечных процентов посредством возврата НДФЛ.

После покупки жилой недвижимости гражданин может вернуть часть налогов, уплаченных за него в государственный бюджет работодателем. Они составляют 13% дохода и обязательно удерживаются из заработка. При приобретении жилья в ипотеку может быть возвращена их часть.

Максимальная сумма на руки и период возмещения

Государство установило максимальный лимит для расчета налогооблагаемой базы при возврате ипотечных процентов. Сумма ограничена 3 млн. рублей. Если заемщик фактически переплатил больше 3 млн. рублей, налог будет рассчитываться только исходя из указанного лимита.

Максимальная сумма вычета составляет 390 тыс. рублей. Вернуть переплату по целевому кредиту на недвижимость допускается только для одной квартиры. При неизрасходованном лимите денежные средства нельзя вернуть повторно, например, после приобретения еще одного жилья в ипотеку. Повторное получение возмещения осуществляется только по налогам за покупку недвижимости – здесь уже нет ограничений по количеству сделок.

Существует ограничение по максимальной стоимости жилой недвижимости, из которой может быть выплачен налоговый вычет – это 2 млн. рублей. Соответственно, 13% от этой максимальной суммы и будет 260 тыс. рублей, и больше государство ничего возвращать не будет, даже если вы заплатили за жилье не 2 млн. рублей, а 10 – 15 млн. рублей.

Период выплаты причитающейся суммы напрямую зависит от доходов гражданина, имеются в виду подтвержденные доходы, с которых был уплачен налог (НДФЛ – налог на доходы физических лиц). Имущественный вычет рассчитывается от суммы налогов, которые были уплачены в казну в течение календарного года. Приведем пример: при сумме годовой заработной плате в 1 млн.

Остальную часть (вплоть до максимума) обладатель недвижимости может получить за следующий год, если, конечно, в том году уплачивались налоги. Впрочем, если в очередном году налоги не выплачивались (по причине отсутствия работы или в связи с изменением формата занятости), декларацию можно подать уже за следующий год, и получить возмещение.

Как производится перерасчет базы

От даты рефинансирования будет зависеть порядок исчисления базы. Сумма основного долга в этом случае не изменяется, но объем выплачиваемых процентов будет иным. Таким образом, от заемщика потребуется собрать справки о перечисленных суммах от первого банка и документы по кредиту от второго. Все эти суммы будут отражены в 3-НДФЛ.

Если физическое лицо выбирает иной способ возврата и решает уменьшить на сумму НДФЛ размер заработной платы, то работодатель в этом случае становится налоговым агентом. По месту работы подаются все документы, поступает подтверждение от ИФНС о правомерности действий. Сделать это можно не по окончании налогового периода, как в случае с декларацией, а в любое время.

Имущественным вычетам посвящена статья 220 НК РФ:

  • возможность использования вычета по ипотечным процентам предусмотрена пп. 4 п. 1;
  • перечень документов, необходимых для подтверждения права на вычет, содержится в пп. 6 п.3;
  • ограничение по произведению возврата налога лишь с одного объекта недвижимости установлено п. 8.

Право на вычет при рефинансировании

Воспользоваться возмещением средств за переплату по ипотечному договору может только собственник квартиры. Если имущество находится в совместной собственности, например, у супругов, каждый из них имеет право на возврат процентов пропорционально доли собственности.

Заемщик должен иметь официальное трудоустройство. Факт ежегодного отчисления налогов является обязательным условием для возмещения части ипотечных процентов ФНС.

При получении возврата части перепаза ипотеку созаемщик имеет право воспользоваться налоговым вычетом. Возврат предоставляется в размере совокупной доли созаемщика в квартире.

При этом стоит учитывать, получает ли созаемщик официальный доход. Если один из заемщиков работает неофициально, налоговый вычет ему не полагается. В таком случае рекомендуется оформить возврат части уплаченных процентов на того из созаемщиков, который получает официальный доход и ежегодно платит налоги в ФНС.

Для возврата части налогов созаемщику требуется предъявить документы, подтверждающие факт оплаты, например, банковские чеки, в которых в графе «Плательщик» указаны его ФИО. Без подтверждения участия в оплате ипотечного кредита ФНС может отказать в получении возврата.

Рекомендуется оформлять выплаты на созаемщика с наибольшим доходом. Это позволит получить максимальный возврат средств за указанный период. Заемщики с небольшой заработной платой рискуют получить только часть положенных для возврата средств, несмотря на совокупный лимит до 390 тысяч.

Больше о том, как распределяется возврат налога при совместной и долевой собственности, мы рассказывали тут.

При рефинансировании ипотеки налоговый вычет сохраняется? Правила расчета 186

Отдельно рассмотрим варианты разных объектов недвижимости и выясним возвращают ли 13 процентов в каждом конкретном случае, если берёшь жилье в кредит:

  1. При рефинансировании ипотеки налоговый вычет сохраняется? Правила расчета 106Квартиры на вторичном рынке. Право на возврат 13% возникает с момента подписания покупателем договора купли продажи или получения свидетельства о государственной регистрации права собственности (выписка из ЕГРН).
  2. Квартиры в строящемся доме. Право на имущественный вычет возникает с момента подписания покупателем акта приема-передачи жилья. Например, если договор долевого строительства был заключен в 2015 году, а акт-приема передачи подписан в 2017 году, то подать декларацию на получения вычета можно с 2018 года.
  3. Ипотечные квартиры, если ипотека еще не погашена, как говорилось ранее, после подписания акта-приема передачи, владелец жилья имеет право сразу подать декларацию на возврат части процентов, выплаченных к этому моменту. И делать так каждый год по мере оплаты по кредиту. Нужно помнить, что возврату подлежат только фактически уплаченные налоги за прошлые налоговые периоды.
  4. Готовый дом. В случае приобретения готового дома в ипотеку, действуют стандартные условия. Можно вернуть основной подоходный налог от стоимости жилья и дополнительный по процентам по ипотеке.
  5. Строящийся дом. Получить возврат средств можно не только при покупке готового жилья, но и при его строительстве. При этом следует учесть как расходы непосредственно на постройку, так и на проценты по кредиту, выданному для этого. В законе определено, на какие расходы на строительство дома положен возврат.

    К ним относятся:

    • расходы на приобретение земельного участка под строительство;
    • расходы, связанные с работами или услугами по строительству и отделке;
    • расходы на покупку строительных и отделочных материалов;
    • расходы на составление проектно-сметной документации, а также расходы на подключение к инженерным сетям и коммуникациям.

Больше информации о налоговом вычете при покупке квартиры в ипотеку можно найти тут.

Обратите внимание! Для получения вычета необходимо документально подтвердить понесенные расходы. Для это в налоговую предоставляются квитанции, чеки, расписки и другие платежные документы.

Иногда объектом недвижимости становится недостроенный дом с целью завершения строительства с последующим проживанием. В таком случае жилье должно быть обозначено в договоре купли-продажи как объект незавершенного строительства. В ином случае возврат части средств на строительство будет невозможен.

С момента получения акта приема-передачи квартиры или свидетельства о регистрации собственности на жилую недвижимость возникает право на вычет.

Подать декларацию на получение возврата налога требуется в течение трех лет с момента уплаты налогов, этот срок не относится к дате покупки жилья. То есть, если квартира была куплена в 2010 году, а в 2018 решили подать на возврат, получить его можно за 2015, 2016 и 2017 год.

Рассматриваемая разновидность вычета в процессе рефинансирования подразумевает под собой возврат части ранее удержанного НДФЛ во время приобретения какого-либо вида имущества, лечения и так далее.

Одним из наиболее распространенных налоговых вычетов принято считать имущественный. На него можно рассчитывать в период рефинансирования ипотеки.

При этом необходимо обращать внимание на один немаловажный нюанс. Он заключается в том, проценты, которые были переданы финансовому учреждению с помощью потребительского займа либо же кредитной карты не подлежат возврату.

Говоря о том, кто имеет право на оформление налогового вычета, то речь идет обо всех без исключения гражданах РФ, которые из своих официальных доходов перечисляли в казну государства налог в размере 13%.

Согласно закону, гражданин РФ после покупки жилья может претендовать на возврат части налогов (НДФЛ), которые за него платились в бюджет.

Этот налог удерживается из заработной платы (составляет 13% от общих начислений), и оплачивается работодателем.

Во время приобретения квартиры часть этих налогов может быть возвращена ипотечному заемщику. Причем, вычет можно получить как по телу кредита (сумме, оплаченной за жилье), так и по процентам, которые начисляет банк за использование кредитных денег.

Государственная субсидия позволяет несколько снизить финансовое бремя и сделать покупку собственного жилья более доступной.

Однако есть ограничение – максимальная сумма базы для вычета (стоимость жилья), составляет 2 млн. рублей. Таким образом, можно получить не более 260 тыс. рублей (13% от стоимости жилья).

Погашение процентов по ипотеке также относится к расходам на приобретение недвижимости. Заемщик имеет право на вычет до 3 миллионов рублей от суммы ипотечных процентов. Максимальная экономия на налогах при оформлении жилищного займа составляет до 390 000 рублей.

В отличие от имущественного вычета, этот вид льготы имеет особый статус. Отличие выражается в том, что вернуть 390 000 рублей можно только один раз и с одного объекта. Супруги-созаемщики могут объединить свои права на вычет от погашения процентов по жилищному займу. Максимальная экономия в таком случае составляет 760 000 рублей.

При рефинансировании жилищного кредита заемщиков особенно интересует возврат налогов от погашения процентов. Если заемщик ранее воспользовался вычетом от погашения процентов, при рефинансировании он может дополучить неиспользованные средства. Поскольку объект залога не меняется, рефинансирование не приводит к утрате вычета на проценты.

Суть рефинансирования — получение нового, обычно более выгодного кредита для погашения ипотеки. Процедура рефинансирования применяется, если заемщик хочет перекредитоваться на более выгодных условиях, или принудительно в случае банкротства первого банка-кредитора. Разберем стандартную ситуацию, когда клиент сам пришел в другой банк, чтобы сэкономить на процентах.

Рефинансирование сулит выгоду, но несет с собой дополнительные расходы:

  • комиссии;
  • новая страховка;
  • затраты на оценку недвижимости для нового кредитора;
  • переплата за проценты в период ожидания переоформления жилищного займа.

Поэтому минимальная разница в ставках, при которой рефинансирование принесет заемщику выгоду, — 1,5%. При рефинансировании порядок расчета и оформления вычета сохраняется.

В договоре рефинансирования должно быть указано, что кредитные деньги предназначены на приобретение недвижимости. Если в качестве цели рефинансирования указано погашение ранее взятого кредита, теряется право на налоговый вычет.

Поскольку вычет — это серьезная экономия для ипотечников, стоит внимательно изучить договор рефинансирования. Желательно получить консультацию юриста, чтобы в инспекции не возникло проблем.

Получить вычет можно не только по сумме, выплаченной при покупке жилья, но и по процентам, которые заемщики оплачивают за пользование предоставленным кредитом. Максимальная сумма для заемщика в этом случае составляет 390 тыс. рублей, однако в течение года государство не вернет больше, чем 13% от выплаченных процентов за прошедший календарный год.

Относительно базовой суммы процентных начислений, с которой исчисляется налоговый вычет — максимальная стоимость жилья не может быть выше 3 млн. рублей. До 2014 года эта сумма была равна 5 млн. рублей. Этот вычет не привязан ко времени возникновения прав собственности на квартиру в строящейся многоэтажке (или на частный дом, если кредит оформлялся под самостоятельное взведение жилья), а к моменту заключения ипотечного договора.

Кроме того, процентный возврат можно получить только раз в жизни и только по одному объекту недвижимости. Так, если по процентам не удалось получить максимально возможную сумму (390 тыс. рублей), то добрать остаток после оформления займа на другую квартиру уже не получится.

Все, что было сказано ранее в отношении правила максимальной суммы вычета «на одни руки» продолжает работать и в случае приобретения недвижимости семейной парой. То есть, компенсационная выплата в равном объеме полагается и мужу и жене, таким образом, семья совокупно может претендовать на возврат налога в двойном объеме.

Читайте так же:  Индексация пенсий: как это происходит и когда ожидается?

Налоговый вычет при рефинансировании ипотеки

При рефинансировании ипотеки право на возмещение расходов по уплачиваемым процентам остается. Сменив кредитующий банк, можно продолжать получать имущественный вычет.

Поправки закона, внесшие такие изменения, вступили в действие недавно.

Можно ли получить?

Налогоплательщик производит возврат затраченных средств по телу ипотеки (непосредственно от стоимости жилья) и по процентам, уплачиваемым по первоначальному кредитному договору. При ипотечном рефинансировании данные процессы переносятся на иное кредитное учреждение.

Законом не установлено ограничений по количеству банков, рефинансирующих ипотеку по новым условиям.

Главное условие, позволяющее сохранить возможность получения налогового вычета (при закрытии старой ипотеки новым займом), — отражение цели. В новом кредитном контракте должно быть указание, что деньги выдаются именно на рефинансирование ипотеки по конкретному объекту недвижимости.

Какие документы подать для получения денег с первоначального взноса?

Помимо основного заемщика, в договоре ипотечного кредитования обычно присутствует созаемщик, может ли он подать документы на налоговый вычет и вернуть 13 процентов НДФЛ? Если это муж или жена, то право на получение вычета имеет каждый. Например, супруги купили квартиру и оформили ее на жену. Жена находится в декрете и не работает.

Возврат процентов по ипотеке при совместной собственности производится в любой пропорции. Её следует указать в заявлении для налоговой инспекции. Такое условие действует только для людей в браке. Подробнее о том, как распределяется налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку между супругами, а также о разнице между совместной и долевой собственностью, можно узнать тут.

Имеют ли право другие созаемщики подавать документы на возврат? Нет, люди не являющиеся собственниками жилья, получить налоговый вычет не могут.

Если повторно обратиться к пп. 4. п. 1 ст. 220 НК РФ, регулирующий возврат налогового вычета по перечисленным процентам, речь идет только о кредитах, выданных банком. Формально, АИЖК не является таковой структурой, так как не имеет соответствующей лицензии. Следовательно, возникает вопрос, можно ли претендовать на получение НДФЛ.

В решении данного вопроса оптимальным действием станет письменное обращение в налоговую инспекцию, куда будет подаваться пакет документов. Разъясняющие письма Минфина подчеркивают формулировку НК РФ, касаемую слова «банк». Ответ от ИФНС поступит так же в письменном виде, впоследствии им можно руководствоваться при совершении каких-либо действий.

Если рефинансирование в АИЖК проводится через банк, решающим фактором станет пункт договора. Когда кредитором является банк-агент, проблем с возвратом возникнуть не должно, если АИЖК, здесь снова вступает в силу формулировка НК.

Важно! Факт рефинансирования в любой организации не влияет на получение имущественного вычета – 13% по расходам на покупку недвижимости. Формально, заемщик производит оплату в день перечисления средств банка в адрес продавца. Таким образом, гражданин получает ежегодные выплаты по уже произведенным расходам и право на НДФЛ за ним сохраняется.

Осуществить возврат налоговых процентов возможно тремя способами:

  1. через госуслуги;
  2. через работодателя;
  3. через налоговую.

В Госуслугах

  1. При рефинансировании ипотеки налоговый вычет сохраняется? Правила расчета 195Заполнить электронную форму декларации 3-НДФЛ на портале Госуслуг и подписать усиленной неквалифицированной электронной подписью.
  2. Приложить документы, которые подтверждают расходы, а также право на получение вычета.
  3. Отправить заполненную декларацию и дождаться подтверждения о ее получении в режиме реального времени.
  4. После одобрения и завершения процедуры получить сумму вычета на указанный счет.

Через работодателя

В этом случае заемщику нужно будет получить уведомление о подтверждении права на получение имущественных вычетов и предоставить его работодателю. На этом основании с заработной платы работника не будет удерживаться подоходный налог до тех пор, пока не будет достигнута установленная сумма.

Важно! При получении вычета через работодателя, запрашивать уведомление и подавать заявление по месту работы нужно будет каждый год.

Через налоговиков

Так как первоначальный взнос представляет собой денежные средства, уже потраченные на покупку недвижимости, налоговый вычет с него получить можно.

В налоговую инспекцию требуется подать заявление на возврат. Если по итогу рассмотрения будет принято положительное решение, то сумма поступит на счет. Предоставлять отчет о использовании полученной суммы не надо.

С заявлением необходимо предоставить пакет документов:

  • документы на право собственности;
  • паспорт;
  • договор с банком;
  • документы, подтверждающие платеж;
  • декларация о доходах;
  • ИНН;
  • акт приема-передачи квартиры;
  • договор купли-продажи.

Если заемщик уже воспользовался вычетом по действующей ипотеке, то производить расчеты с новым банком-партнером он сможет лишь по окончании расчетов с первоначальным кредитором.

Сначала необходимо закончить возврат по процентам, выплаченным первому банку. Далее налоговый вычет после рефинансирования ипотеки можно перенести на новое кредитующее учреждение.

Как рассчитывается?

В расчетах сумм возврата по налоговому вычету следует исходить из времени покупки жилья:

  1. Если жилплощадь куплена до 2014 года, кроме основного вычета с 2-х миллионов рублей или стоимости недвижимости (менее 2-х миллионов рублей), можно возместить затраты по ипотечным процентам. Максимальный размер вычета в таком случае составит: 260 000 рублей 13% выплаченных банку процентов (без ограничения конкретной суммой).
  2. Если купля-продажа оформлена после 1 января 2014 года, то дополнительный вычет по кредитным процентам ограничивается суммой в 3 миллиона рублей. Соответственно, максимально возможный возврат НДФЛ составит: 260 000 390 000 = 650 000 (рублей).

Куда обращаться?

Для оформления возврата нужно подать документацию, подтверждающую уплату в бюджет НДФЛ и расходы по сделке купли-продажи жилья, в налоговый орган по месту постоянной прописки.

Помимо ИФНС, вернуть потраченные средства можно через собственного работодателя. Однако, для этого также необходимо обратиться в налоговую инспекцию для получения специального уведомления, подтверждающего наличие права на вычет по ипотечным процентам.

По второму варианту прекращается удержание НДФЛ из зарплаты налогоплательщика до тех пор, пока не будет погашен весь вычет.

НДФЛ за работников уплачивает предприятие. Поэтому в бухгалтерии по месту работы необходимо взять справку о полученных за год доходах, заверенную ответственным должностным лицом. Для расчета суммы возврата требуются документы, подтверждающие покупку жилой недвижимости. Именно эта документация является основанием для предоставления имущественного вычета.

При рефинансировании ипотеки процедура оформления вычета немного усложняется. Помимо первоначального кредитного договора необходимо предоставить в ИФНС новый контракт. Кроме того, требуются справки из обоих кредитных учреждений за период, по которому производится возврат налога.В дополнение к основному комплекту документации налоговый инспектор может запросить иные справки. Их конкретный перечень предоставляется местным налоговым органом.

Налоговый вычет при рефинансировании ипотеки оформляется по следующим документам:

  1. Заполненной налогоплательщиком декларации 3-НДФЛ за соответствующий год.
  2. Ксерокопиям страниц паспорта с фотографией и пропиской.
  3. Справке с места работы по форме 2-НДФЛ. Если заявитель трудился в нескольких организациях, можно взять справки сразу у всех работодателей для максимального увеличения суммы возврата и, соответственно, ускорения погашения вычета.
  4. Заявлению о возврате налога с указанием суммы и банковских реквизитов для зачисления средств.
  5. Ксерокопии договора о сделке купли-продажи жилья.
  6. Дубликатам финансовых документов, подтверждающих оплату: чеков, квитанций, расписок.
  7. Откопированной выписке из ЕГРН или свидетельства о праве собственности на купленный объект.
  8. Ксерокопии приемопередаточного акта.
  9. Копиям первоначального и нового договоров по ипотеке с графиками платежей.
  10. Справке из предыдущего банка о закрытии кредита или окончании ипотечного договора.
  11. Справке из нового кредитующего учреждения о рефинансировании ипотеки.
  12. Справке банка о сумме выплаченных за год процентов.

Иногда налоговые инспекторы запрашивают платежные документы для подтверждения внесения оплаты ипотеки.

При совместной покупке квартиры супругами пакет документации дополняется заявлением о распределении между ними долей вычета и ксерокопией свидетельства о состоянии в браке. В случае оформления вычета за несовершеннолетнего прилагается копия свидетельства о его рождении и заявление на распределение долей (если они разделены между родителями).

Сделки со строящимся жильем в 2018 году проводятся часто, ведь скоро продажи по ДДУ станут невозможны. С какой даты владелец новостройки может готовить документы для похода в налоговую? Это право появляется у хозяина новостройки в день подписания акта приема-передачи. У покупателя вторички право на льготу появляется в день, когда регистрируется переход права собственности к новому владельцу в Росреестре.

Для квартир, которые застройщик продает по ДДУ, такой подход неудобен: иногда между получением акта приема-передачи и регистрацией права собственности проходит год и более. Подписание договора долевого участия — не основание для получения вычета. К тому же льгота не распространяется на аванс, который покупатель вносит за квартиру застройщику.

В какие сроки можно оформить вычет? Документы в инспекцию по месту жительства собственник может подать в год, следующий за годом возникновения права на возврат налогов. Если за год вы заплатили налогов на меньшую сумму, чем размер положенного вычета, получить остаток можно будет в последующие годы. Максимальный срок, за который можно подать заявление на вычет — 3 года.

Правила расчета вычета в 2018 году

Налоговый вычет появился для того, чтобы простимулировать граждан активнее решать жилищный вопрос. Недвижимость — это часто самое дорогое, что приобретает человек за свою жизнь. Поэтому когда часть от потраченной на жилье суммы возвращается, это не только приятно, но и весомо. В зависимости от того, в каком году произошла покупка квартиры, есть нюансы получения вычета.

Налогоплательщик при покупке квартиры в кредит имеет право на имущественный вычет от суммы налогооблагаемой базы до 2 миллионов рублей. Это значит, что если вы приобретаете недвижимость стоимость в 2 и более миллиона рублей, вы можете вернуть 260 000 рублей ранее уплаченного вами подоходного налога.

Если жилье стало собственностью покупателя до 2014 года, вычет можно использовать однократно. Даже если не удалось использовать весь лимит (недвижимость стоила менее 2 миллионов), второго шанса наверстать упущенное не будет. Для тех, кто стал собственником недвижимости после 2014 года, действуют более лояльные правила. Лимит вычета остался прежним, однако использовать его можно многократно, пока сумма в 260 000 рублей не вернется в кошелек налогоплательщика.

Супруги, которые купили квартиру после 2014 года, могут объединить свои права на вычет и уменьшить налогооблагаемую базу сразу на 4 миллиона. А это 520 000 рублей экономии. Если один из супругов не использует весь лимит вычета, он может дополучить неиспользованную льготу в будущем. При долевой собственности размер суммы, с которой можно получить льготу, соответствует размеру доли каждого супруга.

Имущественный вычет по жилью, которое было приобретено до 1 января 2014 года, оформлялся с привязкой к объекту недвижимости, а не к собственнику-налогоплательщику. То есть, предельная стоимость недвижимости, которая служит базой, равнялась 2 млн. рублей вне зависимости от количества собственников и прочих условий.

Кроме того, действовало правило, согласно которому взять налоговый вычет при покупке жилья можно было лишь один раз в жизни, вне зависимости от того, насколько меньше была стоимость жилья установленного максимума в 2 млн. рублей.То есть, если гражданин покупал квартиру за 1 млн. рублей, ему причитался вычет в размере 130 тыс.

Относительно жилья, которое оформлено в собственность в 2014 году или позже, имущественный вычет рассчитывается по другим правилам. Как уже отмечалось, каждый из собственников жилья может получить 13% от суммы, не превышающий 2 млн. рублей (по своей доле платежа).Так, если квартира, например, стоит 6 млн. рублей и принадлежит трем собственникам в равных долях, то каждый из них может получить вычет в сумме 260 тыс. рублей.

Далее, изменилось правило, согласно которому обратиться за имущественным вычетом повторно было нельзя. Теперь право налогоплательщика будет реализовано в полном объеме (до 2 млн. рублей) вне зависимости от того, сколько объектов недвижимости он приобретает. Так, если гражданин покупает одну квартиру за 1 млн.

рублей, ему выплачивают компенсацию в размере 130 тыс. рублей, а если затем, через несколько лет, он покупает еще квартиру за 1 млн. рублей, ему тоже выплачивают 130 тыс. рублей. Но если он решит приобрести третью квартиру, он уже не имеет право на получение вычета, так как уже исчерпал свой лимит.

Основания и условия для возврата средств по ипотечному кредиту для заемщика

Согласно ст. 220 Налогового Кодекса РФ (в ред. Федерального закона от 23.07.2013 N 212-ФЗ), налогоплательщик имеет право на возмещение части фактически уплаченных средств на погашение процентов по целевым займам. Под целевым займом подразумевается ипотечный кредит – займ на покупку жилья.

По закону, возврату подлежит часть уплаченных в ФНС средств за пользование кредитом. Для осуществления возврата ипотечных процентов по ипотеке требуется одновременное выполнение следующих условий:
  • Официальное трудоустройство плательщика. На возврат налога могут рассчитывать только граждане, оформленные по трудовому договору.

    Важно: если заемщик – индивидуальный предприниматель, вернуть часть средств за выплату процентов он может только в случае перечисления НДС в размере 13%. ИП, ведущие деятельность по упрощенной системе налогообложения (УСН), не могут претендовать на возмещение.

  • Жилье находится на территории РФ.
  • Заемщик ежегодно перечисляет 13% заработной платы в ФНС. Вычет за уплату процентов осуществляется из средств, ранее полученных от налогоплательщика.
  • С даты оформления кредита прошло не менее 1 года.
  • Строительство объекта недвижимости завершено.

Максимальный лимит на возврат налога за выплаченные проценты составляет 390 000 рублей – 13% от 3 млн. рублей, лимита переплаты за пользование целевым займом, и это предел. Размер возмещения зависит от фактически уплаченных заемщиком взносов в Налоговую службу.

Пример: за 3 года официального трудоустройства заемщик перечислил в бюджет НДС на сумму 220 тыс. руб. Несмотря на максимальный лимит в 390 тыс. руб., ему полагается возмещение только в размере 220 тыс. руб.

Можно ли получить налоговый вычет по ипотечному кредиту второй раз?

Ограничения по возмещению НДФЛ за ипотеку накладываются не только в рамках лимита 3 млн. рублей. По законодательству, воспользоваться вычетом за переплаченную сумму заемщик может только один раз. Если сумма фактически уплаченной суммы процентов по ипотеке за весь срок погашения кредита составила менее 3 млн. рублей, при покупке второй квартиры заемщик не имеет права вернуть оставшуюся часть возмещения.

Для получения вычета строительство объекта недвижимости должно быть завершено. Факт подтверждается актом приема-передачи. Владелец получает свидетельство о регистрации права собственности. Без документа о регистрации права собственности налоговый вычет оформить нельзя.

Помимо вычета с основной суммы есть возможность вернуть налог за проценты по ипотеке, но нельзя их путать, так как эти вычеты различаются.

Налоговый вычет может получить заемщик, который имеет официальное трудоустройство и купил жилую недвижимость на территории РФ. Также ему необходимо иметь подтверждающие документы. Для новостроек этим документом является акт приема-передачи квартиры, для вторичного рынка – свидетельство о регистрации права собственности.

Для индивидуальных предпринимателей одним из условий для получения возврата налога является определенный способом налогообложения. Право на получение имеют только те предприниматели, которые работают по общей системе налогообложения. У лиц, работающих по упрощенной системе или единого налога на вмененный доход, такая возможность отсутствует.

Читайте так же:  Как рассматривается и карается хранение наркотиков?

Большинство заемщиков старается погасить ипотеку досрочно. Размер имущественного вычета при досрочном погашении не меняется. Но налоговый вычет от суммы выплаченных процентов является вариативной мерой, потому что заранее установить, сколько процентов будет выплачено, невозможно. Весь размер этой суммы можно будет забрать в момент полного погашения кредита.

Сколько же раз можно получить налоговый вычет?

Если жилая недвижимость была куплена до первого января 2014 года, владелец может получить имущественный вычет только один раз. Если покупка произошла после 2014 года, есть возможность неоднократного возврата вычета, но в сумме не должно быть превышения 260 тысяч рублей (подробнее о том, сколько всего денег можно получить при возврате налога с ипотеки, читайте здесь).

Порядок действий по возврату НДФЛ в 2019 году в целях возмещения затрат по кредитным процентам при рефинансировании ипотеки следующий:

  1. Заключение контракта кредитования с новым банком с обязательным указанием цели: «рефинансирование (перекредитование) ипотеки».
  2. Подготовка всей необходимой документации.
  3. Заполнение декларации 3-НДФЛ и оформление заявления.
  4. Обращение в налоговый орган или в бухгалтерию по месту работы.

На проверку представленных документов ИФНС отводится 3 месяца. Если результаты положительные, в течение 1 месяца государство перечисляет положенные деньги на счет налогоплательщика, указанный в заявлении.

Общий срок получения вычета может увеличиться, если налоговый инспектор обнаружит ошибки, неточности, несоответствия в документах или нехватку справок.

Как обстоят дела с вычетом после рефинансирования

Что же говорит по поводу получения налогового вычета при рефинансировании Налоговый Кодекс РФ? После того, как долг переводится в другой банк, возможность получить налоговый вычет сохраняется. Мало того, нет никаких ограничений на количество таких переходов, в течение всего срока кредитования заемщик может менять банк (а, соответственно, и условия кредитования) столько раз, сколько посчитает нужным.

В любом случае, заемщик после рефинансирования своего кредита получит возмещение в полном объеме, то есть, в том объеме и на тех условиях, которые прописаны в Налоговом Кодексе РФ относительно любого ипотечника.

Куда можно обратиться для оформления возврата

Как уже отмечалось ранее, наличие факта рефинансирования, ни каким образом не сказывается на процедуре оформления в уполномоченном государственном органе рассматриваемого налогового вычета, если, конечно, правильно будет составлено договор.

В частности в нем должно быть указано на то, что при пользовании обычной ипотеки, не было факта оформления налогового вычета.

При рефинансировании ипотеки налоговый вычет составляет 13% от суммарной себестоимости договора с учетом процентов.

Стоимость жилой недвижимости может варьироваться в разную сторону, но при этом размер возврата выплачивается из предельной суммы в 2 миллиона рублей.

Рассматриваемая выплата может быть произведена за несколько отчетных налоговых периодов. Их количество напрямую зависит от суммарного размера годового дохода.

Согласно правилам налогового законодательства, за календарный год допускается возможность получить:

  • не больше чем 13% умноженного на размер годовой прибыли;
  • не больше 260 тысяч рублей в любом случае.

По завершению процедуры оформления договора о рефинансировании ипотечного кредитования, возникает необходимость обратиться в территориальное отделение налогового органа по месту своего проживания и подать соответствующее заявление относительно предоставления налогового вычета.

К сформированному заявлению в обязательном порядке необходимо приложить перечень обязательной документации.

Уполномоченный фискальный орган В данном случае имеется в виду налоговую инспекцию по месту жительства
Непосредственно по месту официального трудоустройства Нужно обратиться в отдел бухгалтерии своего работодателя

Необходимо обращать внимание на то, что для возможности оформления налогового вычета по ипотеке, наиболее оптимальным вариантом станет подача обязательного пакета документов в ИФНС непосредственно по истечению календарного года. В таком средства выплачиваются сразу в полном объеме на расчетный счет заявителя.

При заключении договора рефинансирования ипотечного кредита нужно проследить, чтобы в документе было прямо указано, что рефинансируется именно кредит по ипотеке, а не заем иного формата. Кроме того, нужно, чтобы в договоре фигурировал адрес (если, конечно, дом уже возведен и объекту присвоен официальный адрес).

При обращении в налоговую для оформления вычета нужно, помимо стандартного набора для таких случаев, предоставить следующие документы:

  • Договор кредитования (первоначальный), к которому приложен график платежей;

  • Справку из банка (первого) о том, что все обязательства сторон по кредиту исправно выполнены, и долг вместе с процентам погашен;

  • Договор рефинансирования, к которому также должен быть приложен график платежей;

  • Справку из банка, который проводит рефинансирование, в которой указаны реквизиты первоначального договора (может не понадобиться, если эти реквизиты указаны в самом договоре рефинансирования).

Обязательным условием для получения налогового вычета после рефинансирования является указание в новом договоре целевого назначения кредита – только рефинансирование. Нарушение данного пункта может стать тем непреодолимым обстоятельством, которое не позволит получить имущественный вычет.

Как получить налоговый вычет, если банк обанкротился (сменил владельца)

Процедура получения налогового процента при рефинансировании отличается от обычного оформления пакетом документов. Все остальные действия идентичны. Первое, что потребуется сделать заемщику – обратиться в налоговый орган с полным пакетом документов и составить заявление на возврат. В нем же можно указать способ получения денег:

  1. Ежемесячно не будет вычитаться подоходный налог из суммы заработной платы.
  2. Ежегодно на расчетный счет будет поступать сумма, не превышающая уплаченные налоги.

На проверку документов и назначения выплаты уйдет не больше 4 месяцев с момента подачи заявления и всех затребованных документов.

Таким образом, рефинансирование вносит определенные изменения в порядок возврата налога, а при некоторых обстоятельствах, может стать причиной отказа в нем. Заемщикам следует детально изучить положения нового кредитного договора, при необходимости, согласовать формулировки с сотрудником ипотечного отдела.

При возникновении различных спорных моментов, а при гибкости законов такое возможно, оптимальный вариант – запрашивать письменное разъяснение от налоговой, в которую будут поданы документы. Не лишним станет изучение основных положений НК РФ. Это делается для более грамотного понимания ситуации и предметного общения с сотрудниками банка и ИФНС.

В том случае, когда имущественный вычет был получен не в максимально возможном положенном объеме, есть возможность обратиться за ним повторно, чтобы получить остаток.

Так как заемщик уже предоставлял при первом обращении полный пакет документов, чтобы оформить и получить налоговый вычет еще раз, дублировать его не требуется, поэтому список документов будет следующим:
  • заявление от заемщика;
  • справка 2-НДФЛ;
  • справка 3-НДФЛ.

Итак, можно ли все-таки сохранить за собой право на вычет в случае оформления рефинансирования ипотечного договора о кредитовании?

Да, возврат налога в случае рефинансирования ипотечного кредитования остается за непосредственными заемщиками, из-за чего даже после смены банка-кредитора за ними остается юридическое право на оформление рассматриваемого вычета.

Помимо этого предусматривается возможность оформления вычета по установленным процентам.

Необходимо обращать внимание на то, что до недавнего времени подобной возможности не существовало, последние внесенные коррективы в законодательство, дающие право на возврат вычета в случае рефинансирования, обрел юридической значимости не так давно.

Заемщики, которые погашают имеющиеся долговые обязательства на основании подписанного договора о кредитовании, оставляют за собой право получить вычет:

  • по процентам;
  • и основному телу кредита.

После этого, при необходимости в рефинансировании, процедура подлежит передаче в иное финансовое учреждение.

Более того, законодательство РФ не устанавливает ограничений по числу банков, в которых непосредственные заемщики оставляют за собой право подписать соглашение о рефинансировании по более лояльным условиям.

Следует отметить, что одним из ключевых требований для возможности сохранения права на оформление вычета (в период погашения старой задолженности за счет нового кредита), принято считать цели.

Из этого следует, что в соглашении о рефинансировании займа нужно указать, что кредит предоставляется исключительно с целью рефинансирования ипотечного договора.

Если же кредитором выступает банк-агент, то каких-либо сложностей не возникает, поскольку об этом указано в Налоговом Кодексе России.

Если банк, с которым у заемщика подписан договор ипотеки, перестал существовать, это не значит, что долги испарились, а квартира автоматически избавилась от обременения. Долг заемщика переходит к другой кредитной организации. Это не происходит одномоментно: оформление документации может занять несколько месяцев.

Чтобы избежать пени и штрафы за неуплату ипотеки, во время перехода прав на долговые обязательства к новому банку обязательно затребуйте реквизиты для оплаты и продолжайте перечислять ежемесячные платежи. После подписания трехстороннего договора с новым кредитором ставки и условия прежнего договора будут сохранены.

При оформлении вычета заемщик, столкнувшийся с банкротством банка, должен предоставить в инспекцию документ о переуступке прав требования от банка, который выдал первый заем. При процедуре банкротства управление нового банка рассылает соответствующие документы заемщикам в письмах, адресованных по месту прописки.

Чтобы получить имущественный вычет при рефинансировании ипотеки, нужно тщательно изучить правовую информацию, подготовить документы для налоговой, посетить инспекцию, пройти проверку и дождаться начисления на расчетный счет. Из-за бумажной волокиты теряются время и деньги. Но если вы — клиент брокерской компании «Ипотекарь», все гораздо проще.

Наши специалисты возьмут на себя всю работу с документами и помогут быстро получить деньги за вычет. Если вы только готовитесь к рефинансированию, присматриваетесь к ставкам и читаете форумы в поисках надежного и лояльного банка, вам стоит побывать на консультации в «Ипотекаре». Благодаря многолетним связям с кредитными структурами, мы предлагаем нашим клиентам эксклюзивные условия и гарантированное одобрение без лишних хлопот. Хотите выплачивать ипотеку экономно — обращайтесь к нам.

В этом случае переход в новый банк никак не зависит от желания заемщика, так как процедура предполагает продажу активов кредитной организации (в том числе и ипотечных долгов) на аукционе. Покупателями являются другие банки, которые приобретают права требования по кредитам, соответственно, заемщик теперь имеет долговые обязательства перед другой кредитной организацией.

Кроме того, банк может обрести нового владельца, и в результате оказаться переформатированным или вообще расформированным. При обращении в налоговую за получением вычета ипотечнику необходимо представить следующие документы:

  • Договор ипотечного займа;

  • Договор о переуступке прав требования (имеет вид уведомления, которое ипотечнику новый кредитор отправляет по почте автоматически);

  • График платежей для нового банка.

Собственно, согласно законодательству, условия кредитования остаются прежними, поэтому договор с тем, банком, который выдал кредит, не утратит свою силу.

Заключение

Итак, налоговый вычет сохраняется при рефинансировании ипотеки, благодаря чему заемщик может получить не только более привлекательные условия по кредиту, но также компенсацию от государства. Некоторым неудобством может показаться необходимость собирать для налоговой дополнительные бумаги, однако, в сравнении с выгодами от перекредитования, на это неудобство можно не обращать внимания.

Если же в период выплаты ежемесячных взносов банк-кредитор обанкротится, то заемщику это не грозит изменением условий. Процедуру переуступки прав требования долга можно считать отлаженной и эта процедура не требует участия заемщика, однако последнему и в этом случае для оформления вычета собрать дополнительные документы.

Сроки возврата и расходы на процедуру

  • Рассмотрение и получение возврата налога может быть осуществлено сроком до четырех месяцев.
  • До трех месяцев может уйти на рассмотрение заявки – проводится камеральная ревизия предоставленной декларации и проверка всей документации.
  • На выплату установленный срок составляет один месяц.

Эти сроки закреплены налоговым законодательством РФ.

Обычно проверка осуществляется достаточно быстро, поэтому по факту вся эта процедура проводится быстрее. Если же будут обнаружены какие-либо неточности или противоречия, это отразится на сроке. Процедура бесплатная.

Как можно возместить НДФЛ при наличии одновременно двух ипотечных кредитов?

Если возникает потребность взять ипотеку второй раз, необходимо учесть ряд особенностей. Выплаты по первой ипотеке уменьшают доход заемщика, поэтому основная сложность заключается в том, чтобы доказать свою платежеспособность для второй ипотеки.

Если же заемщику удалось оформить вторую ипотеку, то он также имеет право получить возврат налога.

Право на получение вычета с нескольких объектов недвижимости появилось с 2014 года.

Важно! Совокупно по обеим сделкам вычет должен составлять не более 13 % от двух миллионов рублей.

Касательно налогового вычета по процентам, возврат возможно осуществить только по одной сделке, то есть за одну из квартир.

Что стоит сделать при отказе?

Когда отказ считается обоснованным? В случае получения отказа заемщик имеет право обжаловать решение налогового инспектора. Для этого в первую очередь необходимо обратиться с жалобой в налоговую и региональное управление ФНС (возможно также обращение в центральный аппарат налоговой службы), если решить вопрос не удалось, то подается заявление в суд.

При подаче заявления на получение вычета по ипотеке, неоспоримый отказ налогоплательщик получит в следующем случае:

  • если недвижимость была приобретена у взаимосвязанных лиц (например, у супруга, родителей, детей, опекуна, брата, сестры и др.);
  • если квартира была куплена с помощью третьих лиц, а также бюджетных средств (например, материнский капитал).

Обращение в суд

Прежде чем подать заявление в суд, необходимо направить апелляционную жалобу в Управление Федеральной Налоговой Службы и получить решение. По практике решение в большинстве случаев не меняется, но эта процедура необходима для дальнейших действий, ведь без этого в суде рассматривать дело не будут. После получения официального отказа от ФНС налогоплательщик может в течение срока исковой давности — трёх месяцев обратиться в суд.

Обратиться можно в районный суд по месту жительства заемщика или месту нахождения налоговой.

Видео (кликните для воспроизведения).

Источники:

  1. ред. Славин, М.М. Становление судебной власти в обновляющейся России; М.: Институт государства и права РАН, 2013. — 880 c.
  2. Лазарев, В.В. Теория государства и права 5-е изд., испр. и доп. учебник для академического бакалавриата / В.В. Лазарев, С.В. Липень. — М.: Юрайт, 2016. — 521 c.
  3. История и методология естественных наук. Выпуск XXX. Физика. — М.: Издательство МГУ, 2017. — 200 c.
  4. Филиппова Е. С. Жилищное право России; Юркомпани — Москва, 2009. — 328 c.
  5. Горбункова И. М. Особенности правоохранительной деятельности российского нотариата в сфере наследственных правоотношений; Городец — Москва, 2010. — 144 c.
При рефинансировании ипотеки налоговый вычет сохраняется? Правила расчета
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here